周亚玲
“现在应该买房吗？”随着这样的声音越来越多，商品房成交量也开始让唱跌的人难以看懂。
2月份，北京二手房成交量创13个月来新高，3月前两周，全市二手房成交8173套。行业人士认为，按此势头，今年3月份，北京二手房交易将创下历史最高记录。
不仅仅是二手房，新房的成交量也呈现回升的态势。记者统计北京市房地产交易管理网的数据，3月1日-15日，北京期房和现房的签约成交量为6938套，远高于一月和二月同期数据。
机构的调查，也显示着回暖动向。东方证券对大型城市的房屋交易量做过统计。按照东方证券的报告，3月8日—14日一周，北京、上海、杭州、广州以及合肥、青岛等15个大中城市住宅的成交量都出现同比 30%到3528%的上涨。申银万国的报告显示，3月前两周，其统计的6大城市住宅成交量都出现同比上涨。
“回暖”能持续多久？
“这是试探消费者的承受界限。”一位业界人士谈到远洋·沁山水、万科中粮假日风景等楼盘悄然提价时说。
但部分楼盘成交量回升并没有博取一些业内人士对后市的信心。SOHO中国总裁潘石屹说：“我听见有人预测这种回暖在2009年将经历一个‘倒V字型’，我不这样认为。房地产市场能不能回暖最重要的是取决于中国的经济能不能回暖，如果有中国经济回暖的前提，房地产的回暖就是可以持续下去的。”
万科地产总经理郁亮也表示过类似的看法，“毕竟房地产行业跟宏观经济表现有很密切的关系，宏观经济接下来会如何走，温总理已经说会很艰难，今年的困难很大，这对我们行业也会有很大的影响。”
高策地产顾问机构董事长李国平认为，有效需求得到修复，需求与下跌后的价格得以对接，但对于长期的形势并不乐观。李国平认为交易量逐步稳定之后，在2009年下半年能建构底部，但会是一个走平、调整的过程。开发商的库存压力巨大，调整尚未结束。
对于这轮“回暖”的持续时间，北京中原地产董事总经理李文杰认为，受到两会诸多利好的刺激，及宽松的银行信贷，估计积压的需求将持续释放一段时间。对于后市，似乎我们有理由相信现在至少已经触底反弹，最坏的时候已经过去。未来的楼市成交量及价格虽然还可能反复，但是总体应该是走出低迷了。
虎杰投资首席分析师张寅认为，回暖能持续2-3个季度，但从2007年中开始的3-5年都会是楼市的调整期。国信证券的宏观经济分析师林松立认为，如果上半年都能延续这种态势，就能逐渐回升。北京华侨城营销总监宋翔华则认为，目前总体市场尚未转暖。
诸多业内人士接受采访时，措辞非常谨慎，有人一再申明是反弹，不是反转。
新的需求在哪里？
目前市场交易的迹象表明中高端的市场并未开启，只是中小户型开始复苏。这次以刚性需求为主的“回暖”是否有新的需求持续支撑呢？如果将需求划分为自住型、改善型和投资型三个层次，多数业内人士未观察到后两个层次的入场冲动。而对刚性需求的研究则缺乏权威数据的支撑。
我爱我家副总裁胡景晖称，该公司2月份成交的二手房平均面积在80平方米左右，这也成为刚性需求涌现的有力佐证。另一方面，低价位而且附近规划有地铁的楼盘在春节之后连续登上了北京畅销榜的前三位。此外，一些地段较好和有独特优势的楼盘一直非常畅销，譬如北京东三环的华侨城，该小区发售了132张购房卡，但有500位前来购买。
即便是自住需求，月租金的改变也在影响刚性需求的收缩性。月租金和月供的比值决定投资型需求是否会入场。有大型券商曾对北京等多个城市的租金和房价做过3年的追踪，该机构发现购房成本和租房成本的比值，月供和月租金的比值，随着按揭贷款利率的下降和房价的下跌，都有明显的改善，但远不及2006年的水平。但值得关注的是，一年期存款利率已经低于目前的租金收益率，故该机构认为租金收益的吸引力在加强。
对于投资型需求，记者采访了多位在北京拥有三四套房产的人士，他们均表示，不会在这个阶段购买住房。决定这类人士进场的根本是首付较低的情况下，月供与租金收益至少持平。现在，房价的跌幅远未达到他们的标准。一位投资房地产6年的投资者告诉记者，除非房价回到2006年的水平，否则他不会进入房市。
专家认为，从外部环境看，二套房贷并未放开，在浙江还被叫停，这种信号将一些改善型需求和几乎所有的投资型需求挡在门外。
库存依然巨大
业内人士都认为这次回暖的期房、现房和地产商的去库存有巨大的关系。3月各家房地产公司的年报出台，似乎让业内人士对这些库存的消化更加没有信心。在弹性需求未大规模入场之前，期望刚性需求来消化库存要多久？这成为分析人士的研究重点。
中金公司认为，消化已建成未售住宅面积，按2008年平均销售速度需要2个月；在建面积按照2008年销售面积需要3.9年消化；拿到预售证的面积呈逐月下降趋势，需要10至15个月消化。
即便是组织管理最优秀的公司，万科存货高达874亿，保利预测的是存货要卖2年。按照WIND资讯的统计，房地产作为高库存行业，根据34家已披露年报的公司，2008年末，房地产行业的库存数据比2007年末增长了38.1％。这场“回暖”，在库存和成交量的增减中，究竟何时能消化干净呢？刚性需求有多大，似乎永远是个谜。
但有分析认为，比照我国的经济发展水平和城市化水平，2008年5.6亿的成交量应该是未来几年的底限了。
热钱下的昙花一现？
国信证券的宏观经济分析师林松立对这次 “回暖”的成因有自己的看法。他认为，大部分人以前都习惯用经济环境改变、预期收入改变、人们不敢贸然买房、成交量就萎缩这种简单的直线逻辑来思考，但他觉得，这次的反弹和流动性的复苏有巨大的关系，央行放贷，小非减持，股市低迷，房市成为比较可靠的去处。他认为，房市交易量能逐步稳定下来，但房价并不存在太大的上升空间。
有上海的行业人士也认为是“钱多”这样的外部因素在做推手，但他认为现在总体形势没有改观，也就是病根未除，甚至外部环境还在恶化，怎么可能会回暖呢?一位北京的投资人士认为，现在物价都不涨，CPI那么低，人们持币观望一切，对于大宗商品——住房，会更加小心。他还表示，即便是自住，他也建议周围的朋友要等一等，看上个三五个月再说，除非要住在城市的最核心区，抢最好的户型。至少，区域性、结构性的调整还远未结束。“回暖”说固然激荡人心，但真正的调整、触底是在何处，现在任何一种断言，都为时尚早。
