蔡志杰
　　“一个世界，只有一个香港；一个香港，只有一个海港城”，海港城置业有限公司高级经理谭嘉莹身着红色中式旗袍改良短装，以这样的见解开场，讲解经济环境低迷，他们却能够“化危为机”的成功营销案例。
　　2008年，对于这个有40年历史，集购物中心、写字楼、服务式公寓、大型电影院、星级酒店甚至有4个泊位的油轮码头于一体的香港最大规模的购物中心，海港城面临的危机可想而知。
　　首先是经济危机，消费受到严重打击；其次是地处寸土寸金的香港，数百个不同种类购物中心层出不穷，市场接近饱和；再次，40年历史的沿袭，无论从产品的组合还是再设计，甚至是渠道的再扩展，海港城都必须面临难以突破的困境……面对内忧外患的“围攻”，如何在竞争中出位，如何继续保持超越以往的销售业绩，都令海港城面临一次颠覆性的“新生”。
　　值得庆幸的是，在过去五年，海港城凭借独道的营销模式，“危中抓机”，让“危机”助力，让强者更强成为可能。自2003年，连续5年销售额呈双位数增长，2008年，在整个香港商圈普遍下滑的情况下，市场份额占有率仍呈上升趋势，甚至创下5.1%的市场份额好记录。
　　“我们的管理层在过去几年凭着自强不息，勤奋和不断突破的精神，在经济环境波动的情况下，创造了业界五年之内三倍增长。海港城在过去的40年和香港一起成长，在今天众多的购物中心当中，我们依然是排名第一位。”无疑，团队的协作，令谭嘉莹的营销更为靓眼。
标志性购物：精且广
　　香港是一个弹丸之地，具有相当规模的购物中心有40个，过去五年又有60个购物中心落成。在这样残酷的市场竞争格局里，海港城的成就得益于对消费者行为倾向的巧妙迎合。
　　“要使海港城成为消费者到世界著名购物之都香港的必到之Mall，要让海港城成为香港的标志购物中心，”谭嘉莹抑扬顿挫间充满自信，“俗话说‘不到长城非好汉’，我们要通过我们的营销制造这样一个影响：不到海港城，不算到过香港。”
　　而正如谭嘉莹所述，“标志性，大且精，精而广”正是整个营销团队在对海港城作了深入分析、研究以后确定的最核心的竞争点。
　　标志性主要是指海港城先天的优势。作为香港资格最老的“第一代”以及第一个有空调的购物中心，海港城有着长期的客户积淀。而同时作为香港最大的购物中心，占地80万平方米的海港城地处著名的 “广东道”及维多利亚港的有利位置。
　　而1900年，海港城的位置已经是各国商船停泊的港口。周边如天星码头、大钟楼等都成为海港城的标志。
　　“到了海港城可吃、可玩、可购、可住，更可以悠闲的找到你能想到的一切商品”。这正是海港城秉持的“大、广”的营销特征。
　　从吃喝玩乐住购到各类不同的休闲体验，海港城从一个更为广阔的角度，全方位考虑消费者的需求，提供一站式配套服务。包括700多家店铺，50多家餐厅，2家电影院，3家星级酒店，同时也涵盖了全香港最多的旗舰店、独家店以及概念店。
　　以大而全的方式，从最广的“商品组合”去照顾众多细分客户群的需要，达到了细分市场的人群营销策略，从而将无论是时尚白领、年轻一代，还是新生父母、财富一族，甚至是外地游客、本地家庭乐等等消费群都一揽其中。
　　“同时我们也秉承精品的传统”，谭嘉莹称，“我们有最全的商品，同时也是真正的精品中心”。把消费群体统统收入囊中的同时，不忘打造精品，更是海港城精品化营销特征。无论是，同价位下，最精良的店面设计，还是不断变化的商品组合，甚至是对于精美赠品的设计，海港城都将“一个香港只有一个海港城”做到了极致。
　　2003年到2008年，凭借这个核心卖点，海港城制定了“营业额增长不低于8%”的目标，同时保证使其成为内地和海外游客必到之地、最受内地游客欢迎的购物中心。而实际上，每年超过10%的增长速度，已经给了海港营销最好的回报。
创新组合+渠道营销
　　“既广且精的策略”使海港城收获了相当的成效。但“面对自己本身的限制，究竟是固守传统思维还是创造新的策略？”海港城对更高的高峰发起冲击。
　　“运用中国儒家哲学，结合西方科学管理，重新诠释智、仁、勇。我们覆盖的顾客层面最广，一家大小，潮流达人，美食家还有运动爱好者，我们还要面对海外和内地游客。”谭嘉莹表示。
　　抱着如此希望，海港城不断的招揽新的品牌、进行品牌店的更新替换，同时变化展示方式，改造新的空间，从各个不同层面丰富消费者的选择。
　　2006年海港城一层停车场变成了奢侈品中心，2007年，一家老饭店被改造成了最受香港欢迎的海景平台。“努力使海港城成为顾客熟悉的‘老地方’，同时不断让老客户求新的心理得到满足，感受‘不一样’的海港城”，而这个策略自然招揽了相当多的顾客群。
　　但是，海港城仍为自己的局限苦恼。“香港的本地市场接近饱和，必须要开拓新市场”。
　　2003年，全国遭遇了非典，零售业跌到谷底。有幸的是同年的7月份，内地政府首次开放个人游，海港城抓紧这个千载难逢的机遇，制定了五年发展计划，把开拓内地市场作为重点营销策略。
　　此外，在香港各商家纷纷效仿海港城瞄准内地客户时，海港城又打出两张王牌——一方面到内地开分店，同时到海外拓展市场；另一方面与国内银联、南航以及携程旅行网等第三方合作，从不同的渠道介绍海港城。
　　过去五年，通过这种合作，海港城共举办了超过900多个不同的展示及展览，邀了请来自世界各地的媒体超过500多家。
　　而银联卡在海港城的签账在三年内更是达到了6倍的增长，到2008年已经达到32亿，这里银联卡的签账占全香港签账份额的10%。
　　而同样的营销模式被其他商家继续复制的时候，海港城又开启了另一扇窗。
“超越体验”的立体式营销
　　“不断超越”才是致胜之道。海港城深谙此理，从而成为香港40年购物中心当之无愧的 “领头羊”、“大哥大”。
　　除了常规的大众媒体投放，如TVC、平面广告、户外广告以外，海港城还使用了大量的推广活动与主题性促销推广，打起了饱含广告、营销、公关传播、互动甚至直营等各类营销模式相结合的立体式营销组合。
　　“这是开创性的超越体验”。被谭嘉莹称为“有力搭档”的时代广场（海港城旗下品牌）推广及广告经理杨浩章告诉记者。
　　海港城以人为本，持续为顾客带来很多第一体验。作为香港第一家持续推动本地及国际音乐发展的购物中心，海港城于2001年成立了MusicintheCity，让本地有潜质的音乐新秀每周在中心内作现场演奏。而作为一个相互作用，现今香港流行乐坛的好多著名创作歌手都是从海港城初次走上表演舞台。
　　而每年的圣诞亮灯仪式更是海港城“超越体验”的王牌。作为海港城众多节日布置和大型庆祝活动中的一个活动，每年的平安夜都成为海港城创造最高销售纪录的时刻。
　　“2008年仅平安夜一晚上，销售额就达到了16亿，”杨浩章表示，“每一年的圣诞节都是创造新纪录的日子，而每一年的平安夜人流也持续创造着新高。”
　　在同样举办各重大节庆活动的香港其他购物中心现场，远达不到这个数字。而海港城的特别之处，除了是第一个举办这样的活动的购物中心，还开创性的开发“广东道”概念。通过对广东道的改造，打造成一个集各大品牌聚集的品牌道。同时，每年平安夜我们把广东道封闭，并邀请当年最红的歌星举行大型演唱会。
　　而正是多种营销模式的组合，打造了属于海港城的奇迹。海港城的总营业额从2003年的47亿，每年保持三位数的增长，到2008年已经达到了134亿，这个数字占到2008年全香港的34.9%。2009年全球面对金融风暴和猪流感，香港的总零售金额仅1-5月已经达到了56亿。客流量从2006年的6000万增长到2008年8000万，升幅高达33%。