陈文雅
北京市规划委网站一则看似并非特别重大的消息，在“国十一条”出炉后宏观调控风声渐紧的当口，引起了人们的高度关注。
该消息为“广渠路15号项目调整公示”，公示信息显示，位于朝阳区大郊亭桥西北角的广渠路15号项目，规划用地性质为居住、体育和住宅混合公建用地，地上建筑控制规模为280118平方米，综合容积率2.25，建设单位为中化方兴投资管理有限公司，向北规委申请控规调整，申请调整内容为“在建筑规模不变的前提下，将A4-1地块建筑控制高度由60调整为80米，A4-10地块建筑控制高度由80米调整为100米；在用地面积不变的前提下，将A4-7体育公园用地与A4-8住宅混合公建用地的位置进行调整”。
一位经常帮助房地产项目做规划设计方案的建筑师为该规划调整的内容做了详细解读。
“如果是在建筑规模不变的前提下提高层高，基本上就是做成LOFT，装修时由房屋使用者自己加层。从60米变成80米，从80米变成100米，一般来说可以增加10—12层面积，假设它每层增加2米，那就是增加了10层面积。”粗略估算，可增加的实际建筑面积约为8万平方米，相当于每平方米售价可以提高约30%，原来售价为2万元/平方米的房屋可以以2.6万元/平方米出售。
这位建筑师解释说，基本上LOFT户型的层高在4.5米以上时，隔成两层住着会显得不是那么压抑。但是如果层高超过4.9米，一般情况下是要按照两层面积计算的，那就违背了“建筑规模不变”的前提，因此，最大的可能性是建层高不超过4.9米的LOFT，但也不排除层高在4.9米以上的可能，因为开发商可以采取多种方式打擦边球，比如说加一个层高在2.2米以下的阁楼，按照规定，2.2米以下的阁楼可以不算建筑面积。“实在不行就交罚款，罚款的地价标准都是根据几年前基准地价标准制定的，每平方米多交几百块钱也是划得来的。”
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“总之在实践中开发商有各种和政府斗智斗勇的办法。”他透露，包括容积率这样的指标，只要在小数点后面多加1个数，比如从2.0变成2.1，那就可能是增加了几万平方米的销售面积，涉及的资金就可达几千万。
这位建筑师还表示，重庆规划局长蒋勇落马，主要就是因为帮大量房地产商修改容积率，从中谋取了大量私利，主要的做法是设立一家公司，专门给开发商修改容积率，每平方米收几百块。
一些网友在网上征集 “万人大签名”，反对该规划调整公示方案，表示“修改层高会对周边的小区造成遮挡等十分不利于周边小区住户的损害，我作为将来要入住15号地旁边小区的住户，极其反对这个规划的修改”。
“其实，开发商一直以来或多或少都这么干（修改规划），这不是什么新鲜事。”上述建筑师表示，“原来都是暗箱操作，现在管得严了，要求公示，必须走这个程序，所以才被人拿出来说。”
事实上，以增加高度的方式来调整规划亦并非中化方兴首创，2007年以5000元/平方米左右平均楼面地价出让的北京朝阳区来广营乡清河营1、2、3、4号地块，建设的四个房地产项目均有这样的调整。该四个项目也是2007年北京房地产市场引人注目的地王项目。
“说他要拱规，可怎么拱都是传言，我们也不好说什么，看规委最后是不是允许这么操作了。”一位参与广渠路15号地拍卖的房地产公司人士表示。
在争夺北京广渠路15号地的拿地竞争中，保利、远洋、金融街、华润等地产大鳄全部败下阵来。
为了拿下这块地，SOHO中国董事长潘石屹狠狠地把自己原来测算的极限接受单价从1.4万元/平方米上调至1.5万元/平方米，总价大约为38亿元。潘石屹说，他和同事一边吃饭，一边开会，紧张地两次咬破了嘴唇。拍卖当中，潘石屹发现坐在他后面的有几张新面孔，他上前问好，问他们是代表哪家公司的，对方只答“小公司”。但是在举牌的过程中，这个号称“小公司”的代表，不管谁举牌，他们都毫不犹豫地跟上举牌。当“小公司”叫价40亿，一旁观战的万科北京公司总经理毛大庆不停地摇头，“疯了”，“这已经不是‘面粉’了”。潘石屹甚至站起来对“小公司”代表激动地喊了声：“你牛！”
最后，“小公司”代表——央企中化集团旗下房地产上市公司中化方兴地产以40.6亿元的总价获得了这块土地。
潘石屹还提醒说：“一般出让合同时，付款期都是半年以上，这次是一次性付款，一次性支付40多亿元的确不是一个小数字。”
当时潘石屹认为，现在一些开发商对土地市场的追捧已经是非理性，“他们为了拿到地块，已经不计算成本了”。
由此也更容易理解，一个规划修改的公示缘何引发了如此大的异议。
“这一事件也显示了央企的博弈能力和议价能力。为什么反响这么强烈，主要还是体现了不公平的市场竞争。本来央企和我们中小企业就不在一个平台上竞争，而且央企大手笔资金的来源、对地价和房价立竿见影的定价作用等等，这些都已经在市场上引发了很多争议。我们现在越来越深地感到个人和企业的力量不可能和国家的力量相抗衡，而现在这种不规范手段又会进一步加剧市场的不平衡。这个头一开，对未来房地产市场将会有很大冲击，游戏规则可能会重新制定。”一位民营房地产公司老板表示。
清华大学建筑学院教授周榕则表示，此事已经引起公众关注，北京市规划委对该规划调整方案可能会慎重审批，不一定会在风口浪尖冒这个风险，因此开发商最后不一定能调整成功。
