周亚玲
　　福建民营地产公司中骏置业，很可能成为今年第一家在香港顺利IPO的房地产企业。按照中骏置业公布的消息，其将在1月25日至28日在香港公开招股，2月5日挂牌。自2009年四季度以来，福建籍地产公司频频闪现于IPO舞台之下，且屡获成功，成为内地中小公司竞相研磨的对象。
满街都是“便宜货”
　　中骏置业的融资规模在2亿美元左右，招商证券（香港）投行部董事总经理温天纳表示：“有的地产项目一次投2亿美元都不止，这家公司的融资规模实在太小。”
　　根据记者获得的消息，目前中骏置业上市的股价定在2.7元—3.4元之间，每股净资产是6.5元，这意味着最低股价的净资产折让有58%。因为投行没有透露出获得每股盈利，所以无法测算目前发行股价的PE区间。但上述分析师认为，以不久前禹洲地产的上市股价是4倍PE为参考，中骏置业股价的PE很大可能还是单位数。深谙中骏公司情况的人士认为，中骏的规模和产品定位略高于禹洲，但和在福建有大项目的一线公司相比，规模还是偏小。
　　目前中骏置业已经获得的投资有：西京2000万美元，这也是刘央执掌的西京投资首次担任内房股的基石投资者；华润1000万美元；福建国企象屿集团1000万美元；安踏集团总裁丁世忠个人1500万美元；麦格理1000万美元；李嘉诚个人投资了1亿港元左右。
　　而据不确定的消息，平安保险可能也投入了1.6亿港元，这是继中国人寿成为远洋地产第一大股东之后，保险资金又一次投资房地产公司。
　　另据香港投行人士透露，FullPreciseInvestments，HongKongTop－wayTrading，HCPGallopLimited等公司也是其基石投资人。
　　正因为融资规模偏小，而股价折让较高，对要拣便宜货的大佬和机构来说，或许中骏置业是个合适的目标。
　　中骏置业的承销商是德意志银行，前不久主阵融创中国上市业务曾铩羽而归。这一次中骏置业上市的成败，对于德意志银行而言，不止关系颜面那么简单。据传，中骏置业在2009年10月已经通过了港交所的聆讯，迟迟未招股就是担心当时的大环境不佳。
　　当然，投行人士对其能成功上市的判断仅基于当下。温天纳接受采访时说，2009年内地楼市热销带来的2010年业绩保证，是目前投行重新提起对内房股兴趣的直接原因。同时“随着对地产行业的调控以及加息预期等利空消息不断传来，内地地产行业存在可以预见的风险。所以或许现在就是2010年最理想的上市时间。未来可能更糟糕”。
民营地产壮大典型模式
　　——傍大款
　　中骏置业表示，在预路演阶段，许多国际投资人对中骏置业 “总部主导型”的管理模式和精细化的管理体系很感兴趣。中骏置业在各个环节中的标准化文件共有170多份，正是这一完善的标准化管理体系有效提升了该公司的产品品质，控制了建筑成本并确保了开发速度。
　　上述了解公司情况的人士评价：“中骏置业管理上是家规范的公司，也曾经到外地找大公司学习过管理。”
　　这家大部分项目在泉州、厦门，具有一定知名度的公司，获得当地商业大鳄的捧场并不奇怪。在泉州和厦门，据说其“具有非常庞大的资源优势”。
　　福建省海峡西岸投资有限公司是海西时代中心的开发商，这家公司宣称，该项目投资100亿元，是政府组织牵头的一个大项目。后来这个海西时代中心改名为中骏财富中心，中骏置业已成为福建省海峡西岸投资有限公司的大股东。
　　据透露，这家公司的土地成本非常低廉，很多项目的土地成本不到售价的10%，最贵的项目土地成本大约是售价的48%。
　　德意志银行测算中骏置业2009年的毛利润是48%，净利润是25%。显然，中骏位于利润率最高的地产行业公司序列，这也同时体现了这家公司确实有一定的产品能力和定价权。
　　在其招股阶段，便宜获得土地可能成为投行大肆宣传的一大卖点。在去年底到今年初的内地房地产公司IPO中，除了龙湖，地价低廉无一例外地成为了内地房地产公司的大卖点。
　　上述了解公司情况的人士说，中骏置业之所以能以如此低廉的价格拿到土地，是因为其在10多年前就和当地有土地的国营企业合作，这些公司主业不是地产，所以没有心思和能力去做，而中骏置业创始人黄朝阳资源整合的能力很强。
　　中骏置业成立于1995年，2006年开始全国化，在北京开发了一个商业项目世界城，当时该公司就将世界城作为全国化战略的一个里程碑，福建的很多开发商还曾到北京参观这一项目。
　　和绝大部分民营地产公司一样，该公司上市之前一直是快速扩张的状态。2008年，该公司的净负债比率达到210%。当时的负债有14个亿，短期负债有4亿多元，但当时现金只有1.42亿元，其中8300万元还是抵押现金，这意味着可以使用的现金仅仅为5900万元。
　　与高负债对应的则是2007年到2009年的大举拿地。这家公司土地储备不算很大，约690万平方米，其中150万平方米是有签约意向的，还有20万平方米刚竞拍到，还未获得土地确权。
　　2009年8月，这个公司引进10位财务投资人。但记者没有获得这10家财务投资人的名字。
　　但从承销商的预测中看，2009年，这家公司的净负债比率降到了74%。这和2009年房子价量齐旺的背景贴合。到了2010年，承销商预计这家公司交房面积就要达到46.7万平米。而有意思的是，2009年，该数据仅是2.4万平米。
　　分析人士认为，无论从财务指标体现的高速扩张，还是交房速度快速提高体现的高效率，都可谓是近年来迅速发展的民营地产公司的典型模式之缩影。