孙健芳
　　如果你有一笔多余资金，是买房子，还是投资股票？如果你有一套多余房子，是卖还是保留？如果你想买一套房子，是现在出手，还是等一段时间？
　　2008年底，房地产市场哀鸿遍野，当时出台的131号文拉开房地产市场救市序幕，之后房地产市场迅速从小阳春过渡到大阳春，最终形成了房地产价格疯涨。从2009年12月开始，一系列地产调控政策陆续出台，形成以国务院牵头、各大部委参与、地方政府承担，从增加土地供给到区别信贷，从增加保障房供应到控制房地产投资的地产新政。
　　现在，房地产市场部分泡沫被刺破，房价上涨趋势趋缓，房地产市场成交量锐减，房地产股票大幅下挫，但市场仍对2010年全年房地产政策走向、房价走势和投资市场看不清楚，因为这最终取决于政府愿意在房地产市场这趟浑水中趟多深？就此，经济观察报邀请中国房地产业协会副秘书长何琦、北京大学经济所房地产金融中心主任冯科、阳光100置业集团常务副总裁范小冲、首创置业股份有限公司常务副总裁胡卫民、易居中国研究中心总监刘利勇和虎杰投资首席分析员张寅一起讨论上述问题。
调控将是边走边看
　　何琦：从去年12月份到今年1月份，国务院和有关部门相继出台了有关房地产市场调控的政策，这些政策对整个房地产市场不能说温和，但基本上针对的是去年3月份以后全国各城市的高房价，主要是遏制投机和投资，缓解下一步房地产市场的矛盾。
　　范小冲：2009年房地产市场是牛年，年初的救市政策将房地产这个“瘟牛”变成了“疯牛”，今年是虎年，政策调控是骑虎难下，难度非常大。现在房地产相关各方都还在博弈中，考虑到去年房地产和汽车是拉动中国经济走出危机的火车头，今年原则上政府不可能把房地产打压下去的，所以地产新政肯定是有保有压。
　　刘利勇：当前房地产市场态势仍属正常，同时宏观经济基础尚不稳固，考虑国家 “保增长、调结构、促内需、防通胀”的目标，我预测地产宏观调控不是一刀切的，而是采取 “两保两控”的调控政策，即对于投机、投资性需求给予严格的把控，对于刚性自住及改善型需求要保持稳定，对于保障型住房需求采取支持和鼓励。
　　何琦：地产调控政策的执行情况有待于观察，因为任何一项政策的出台都有滞后性，目前税收政策和金融土地政策都用到了，未来大家认为最有可能的是加息，对于加息，我认为与整个国家大的宏观经济联系在一起，肯定不是具体针对房地产市场。对于物业税，技术上可行，但不等于在实际操作中能操作起来。
　　冯科：我认为调控将是“边调控边观察”，目前决策层对调控结果不是很有信心，如果效果不好，调控会加大，效果逐步达到，调控就会放松点。
　　胡卫民：本轮政府宏观调控思路有很大的转变，就是加大市场供应，政府把整个市场分成保障型住房、普通住房和高档房三个段，不过目前政策措施是否能如期落地，还有待观察。
　　张寅：数据经常告诉我们一些秘密，2009年7月份以后整个宏观调控的贷款在收紧，压缩了工业、制造业的贷款，而房地产这块，无论是开发贷还是按揭都反而是增加的，而2009年12月新增贷中按揭和开发贷款已经有所下降。一般1月份按揭占总新增贷款比例肯定下降，但从目前新房成交量看，萎缩程度比一般人想象的小，中央政府跟我们一样，是边走边看的。
房价迷局：又会飞起来？
　　冯科：一个地区的房价是否上涨，一个重要指标是货币，如果把货币比成一列车，把房价比成是列车旁边的树木和房屋，究竟是火车在动，还是房屋在动？在2003到2008年平均每年新增贷款只有3.3万亿，而2009年超过9.5万亿，究竟是货币数量扩张过快，还是房价增长过快，这需要进一步观察。
　　刘利勇：当前整体市场的“面”是健康的，泡沫是“点”，首先，从市场结构看，2009年各地房地产市场成交价格均有所上涨，主要原因是由于供求结构引起的；其次，从土地供应商看，大多数城市的土地供应仍然跟不上住宅销售的节奏；最后，从信贷层看，2009年1-10月个人住房贷款（含二手）占房地产销售金额的比例在20%左右，而房地产开发企业对银行信贷资金的依赖度正在逐步下降。未来，房价肯定是要控制一下，即使上涨，整体上涨的幅度不会很大，平均来说20%－30%。
　　张寅：从资金上看，12月份房地产资金开始收紧，但央行回收流动性只是回收了今年新增那部分，去年的并没有回收；从供求角度看，现在库存在收缩，需求也在收缩，是双收缩，所以目前看不出2010年一线城市房价往下走的可能性，我认为，今年上半年房价可能会僵持，下半年变数非常大，最担心的是：如果上半年有 “黑天鹅事件”（政府紧缩政策之后经济猛收缩），政府会踩一脚油门，四季度房价又飞起来了。
　　冯科：2010年上半年宏观经济将反弹到高点，2010年下半年会下滑，对房价影响则是，一线城市滞涨，二、三线城市不涨，四线城市热闹。
　　何琦：如果政府政策能贯彻实施好，控制我们投资投机性需求，防止房价上涨，未来房地产将是平稳的走势。
抵御通胀：房市、股市
　　冯科：2009年房地产三个字变成了一种符号，是在巨大的货币供应量下，居民抵御通货膨胀的一个工具。
　　张寅：2010年可能会发生什么？最近有人说市场非常低迷，但实际上，房地产销售的同比数据根本没有下降，1月份数据甚至高过2009年和2008年的增长，所以1月份不是近五年最低迷的月份，2010年我不担心房地产市场，我担心飞镖效应，政策目标可能瞄准房地产，但最后却殃及其他市场如股市等，今年大家特别要警惕的是：来自超预期的特殊事件引起的所谓的“黑天鹅事件”。
　　对于房地产股票，很多人说下跌超过预期，我认为房地产股票最近下跌是正常的预期反应，目前A股上市的房地产公司如万科、保利、金地还不存在低估，即使按2009年最好的业绩情况，它们依然还没有进入所谓的投资区，如果有机会，我认为只有交易机会，而不是投资机会。
　　刘利勇：对于房地产市场投资，目前大家关注的是2010年二手房的交易会增长30%还是下降30%？，我判断，不管是2009年12月“末岁狂欢”也好，还是今年1月份急剧收缩也好，2010年政策对全年成交量影响不会像1月份这么大，我估计全年成交量收缩也就10%左右。