陈文雅
　　厦门模式在解决住房保障问题方面的创新经验，主要有几个方面：一是解决“夹心层”住房问题；二是保障房与商品房的建设采取同步规划、统一布局，并实行封闭式管理的模式；三是保障房分配上，没有专门的 “廉租房小区”或 “经济适用房小区”，对房屋保障类型不做事先规定，根据住户需求灵活调节，不同收入、阶层的人群混居；四是建立了完善的退出机制，将投机寻租的可能性降到最低。为了更深入地了解厦门的思路和作法，记者走访了厦门市住房保障办副主任王朝晖。
　　经济观察报：厦门为何能够在全国率先开展成功的住房保障制度探索？
　　王朝晖：厦门市的土地资源本来就十分紧缺，全市只有1569平方公里（本岛仅134平方公里）。而由于其优越的自然、人文和经济条件，长期以来外来购房者占六成左右。从2005年开始，厦门市商品房价房价在巨大需求的推动下持续上涨，增幅曾跃居全国前三名，和群众收入增长水平的差距越来越大。目前厦门岛内商品房市场价已经达到了16000多元，高房价远远超出了我市中低收入群体的承受能力。虽然当时有廉租住房和经济适用住房，但覆盖面不够，就形成介于保障房和经济适用房保障群体之间、介于经济适用房和商品房消费群体之间的两个“夹心层”，也成为亟待解决的民生问题。
　　从2005年开始，厦门组织专题课题调研如何解决中低收入住房困难家庭的住房问题。中低收入的概念界定，厦门是按统计部门的人口五等分方法确定的覆盖40%人口的这部分对象。
　　2006年5月12日，市政府在市委常委会做出扩大住房保障覆盖面、建立社会保障性住房制度、建立多层次住房保障体系的决策，同月31日，厦门保障性住房高林小区和鼓楼公寓开工建设。
　　为了建立长效机制，厦门出台了社会保障性住房条例，这部在中国属于首部关于住房保障的地方性法规，从政府到市人大到省人大前后就修改了近百稿，专场座谈会就开了几十场，征求了各方意见。
　　厦门建立社会保障性住房制度已经成为市委市政府保民生的一项重要工作内容，这项工作将是长期的工作而不是一个短期政策。
　　经济观察报：厦门住房保障体系解决的核心问题是什么？有哪些亮点？
　　王朝晖：住房保障的核心问题主要有三个：保谁，怎么保，保多少。
　　保谁就是指住房保障要保哪些对象，也就是在政策制定中的准入条件的设定问题。怎么保就是指保障的方式，也就是给房和给钱，是租还是售的问题。保多少就是指保障的标准，包括给房子的面积、发补贴的多少、租金标准、售价等。
　　厦门住房保障制度为解决两个夹心层”问题分别建立了保障性租赁房制度和保障性商品房制度，住房保障体系的核心是将以往住房分配的“福利性”转变为“保障性”；重点是解决中低收入家庭的住房困难问题，对本市居民提供满足基本居住需求的住房保障；目标是建立“居者有其屋”的住房保障体系。
　　我们现在是按需建设，每年三四千套基本能满足要求。厦门门常住人口中，1/3是外地人口，2/3是本地人口，在近300万常住人口中，有170多万户籍人口，户数是50多万户，当中有2万多户申请了保障性住房，大概接近5%。
　　以租为主还是以买为主?有很多激烈交锋。有的认为，对于住房困难家庭，应鼓励买房，这样财政压力小，另一些人认为应鼓励租，因为这部分人买不起，卖了流转很难，一定会有产权问题。
　　厦门的做法是由老百姓自由选择租还是买，根据经济收入情况，原来租的收入高了以后可以申请买，比如低收入家庭年收入在5万元以下，也就是每月4000元左右，就可以申请价格只要一平米4000元的经济适用房，而超过5万的家庭就要花7000元买。
　　关于怎么建立有效的资格审核机制，厦门也作了一些尝试。在厦门申请保障性住房是要申报家庭资产的，以防止那些有很多资产但没有住房的人来申请。在审核方面我们五级审核、二级公示、多部门协查。对租房的家庭入住后收入的变化还要审，一般是三年审一次。
　　老百姓最痛恨把那些把房子拿去挣钱的现象，怎么防止寻租牟利？厦门是经济适用房五年后才可以上市，且90%的收益要交政府，也不是随便让你想卖就卖的，要获得保障房主管部门审批，政府有优先回购权。我们会定期制定回购计划，房源紧缺地区一定是会回购的。通过这样的制度将想寻租的可能性降到最低。对于申请保障性住房的家庭，如果一旦发现欺骗隐瞒，将依法给与处罚，在轮候期间处1000-5000元，已经拿到房的处罚款1万-3万元。且在居住期间全部按市场租金计租，对骗取租金补助达到一定数额情节严重的将追究刑事责任。我们的社区监督人员对住户情况一年巡查两次以上，家庭情况变化，就业单位变化，转租转让，还有包括一些群众举报等。
　　经济观察报：厦门的住房保障体系建设的资金来源是哪几个方面？如何保障房建设不打或少打折扣？
　　王朝晖：住房保障制度是厦门最重要的民生工程。我们的保障性住房一次性规划20个项目4.5万套，已经动工的是25000多套，这对财政来讲也是有压力的。2008年，金融危机导致财政收入减少，当时压力很大，本来预计08年土地出让收入能有250亿，结果才50多亿元。我们的保障性住房建设资金主要是从土地净收益当中出的，08年按建设计划要投入16.45个亿，如果按国家规定的土地净收益的10%，就有13个亿以上的缺口，但保障性住房的工程都不能停工，于是市里就决定暂缓了另外两个工程，像自行车旧厂改造压缩了5个亿，新马大桥缓建腾出了5个亿，从政府行政开支中压缩5%挤出了3个亿。现在已经交房13000套，有6000多个家庭已经办理入住，还有1万多套今年底或明年上半年能入住。
　　我们的保障性住房完全是按照商品房建设标准建起来的，包括小区绿化，空间距离，活动场所等。即使岛内土地资源紧缺，政府还是舍得拿出大量的土地来建保障性住房，主要都集中在本岛中东部商业片区，有些还是一线海景房社区。保障房都带装修，装修标准是200元/平方米，我们把洗手池、抽水马桶、整体橱柜等都装修好了，让老百姓能够做到拎包入住。申请户自己挑房子，先申请的先选房，选择租房的，租金实行市场租金，根据收入梯度分别补贴房屋租金的90%、80%、70%。买的话根据收入情况设立两个价，如果符合低收入住房困难家庭的条件就可以按照经济适用房价格购买，如果是非低收入家庭就按照保障性商品房价格购买。小区物业费按市场价每平米每月约1.2元，政府对低保户补贴80%，对低收入人群补贴40%，其它按市场价走。一个三口之家的低保户，一个月负责20来块物业费，房屋月租金100多块，不会影响生活品质。
　　经济观察报：厦门把保障性住房和一些高档商品房项目建设在同一个区域，出于什么考虑？商品房业主会反对吗？
　　王朝晖：不同城市有不同的建设开发模式。有的地方建在边远的、土地易取得、地价低的地段，这样成本比较低，但老百姓生活不方便，城市配套少；有的地方在商品房小区中配建，但这样今后管理会成为一个问题，还有物业费的收取，如果按商品房交保障房住户能不能交得起？如果不交怎么保证小区的整体服务质量，而且建在高档房社区当中，很容易带来转租行为，这都给管理带来难度；还有就是在经济适用房或安置房中配建等。
　　厦门的做法是：与商品房同步规划，统一布局与封闭式管理。这个规划方案原来设想是考虑最大限度的让低收入住房困难家庭不孤立地生活在一个区域里面，既不孤立的产生贫民窟，又方便管理。
　　我们觉得老百姓不能因为住房问题把每个阶层割裂开来，不管是低保户全部集中在一个楼，还是富人全部集中在一个区域，都不一定好。住房保障制度牵涉到社会问题，我们不能让保障房住户从这个贫民窟迁到另一个贫民窟里去，要做，就要彻底有效防止贫民窟现象。
　　贫民窟是什么？我们认为有4个特征：1、穷人集中的地方；2、脏乱差现象特别严重，实际上是下水道、垃圾处理等市政配套不完善导致的；3、存在较多的社会问题，如嫖娼、赌博、治安等；4、人文环境不和谐，和社会脱节，没融入到主流群体中来，被边缘化。
　　为了较好地防止把保障性住房变成贫民窟，我们做了大量的调研工作。我们的做法是统一规划布局，先规划保障房，在规划商品房，让不同社会层次的人住在一起，同时在安排房源是也将低保户、低收入、中低收入、公务人员、人才、非低收入家庭等交叉安排，低保家庭在一个社区的住户数量原则上不超20%，且分散安排，一般一个楼梯上去不超过2户。
　　还有就是要做好物业服务工作，防止出现脏乱差现象。物业管理方面，各地保障房的模式也不一样，像香港公屋的管理人员全部是公务员，这样可以保证管理力度，公共资源不会被挪用，但行政成本太高；而欧洲一些地方则是通过协会、自治联盟，成立业主委员会，但在厦门开展实施较难；也考虑过公开招拍挂竞聘物业公司来解决物业服务的问题，但又很难解决监管问题。所以我们的做法是由国企受政府委托来开展服务，内部有专门的监管员来监督，另外每个小区都有居委会、派出所等，实行综合治理，连带第三个问题，社会问题一起解决。这样的整体考虑可以较好地防止贫民窟的现象发生。