廖杰华
　　万科对楼市的最新看法是“轮回”。
　　“2007年的刹那芳华，2008年的哀鸿遍野，再到2009年的柳暗花明，短短三年间，季节冷暖已是几度轮回。”在3月1日出炉的2009年年报中，万科如是总结楼市的变幻莫测。年报显示，万科成为国内首家销售金额突破600亿元的房地产公司，归属上市公司股东的净利润为53.3亿元。
　　尽管32.1%的净利润增长率成为公司历史上的新高，但相比其他公司在楼市暴涨中动辄翻倍的业绩则失色不少，排在第二位的绿城年销售额已达510亿元，保利、中海外也分别以430亿元、413亿元的业绩紧随其后。因此，在2010年的众多楼市预测里，“踏错步”的万科能否坐稳行业龙头宝座成了一大看点。
　　“必须承认，万科确实没有预测到2008年底到2009年初的政策逆转，以及随之而来的市场V形反转。对于这一偶然情况，公司并不后悔。如果回到2008年年初，万科还是会做出同样的决定。”万科董秘谭华杰表示。
　　万科显然有自己的逻辑。在万科看来，尽管2010年的调整不可避免，但在楼市的轮回中，今年过后说不定又是另一个春天。因此，万科如今的做法一是加大在国内二、三线城市的跨地域布局，二是适度扩大开工量，等待楼市调整后的另一个轮回。
　　在年报公布的前一天，王石发表观点称，尽管今年楼市不确定性因素太多，但是三年来看其价格一定是上升的。王石则预计万科今年的住房销售将增长约25%。按照去年其600多亿元的销售额计算，今年万科的销售额可能将达到800亿元。
　　这在万科的计划里得到了直观反映，虽然市场对楼市转向观望，万科却做出积极计划。万科预计2010年新开工面积855万平方米，同比增长52.5%。在戴德梁行综合住宅服务董事吴健看来，由于新开工到竣工需要两年时间，万科2010年新开工面积扩大主要是看好未来市场，但也跟万科在二线城市扩张有关。
业绩靓丽
　　尽管以绿城、保利、中海为首的“敌人们”咄咄逼人，但至少到目前为止，万科仍安坐老大之位。
　　万科3月1日公布的年报显示，随着2009年房地产市场的大幅回暖，万科成为国内首家销售金额突破600亿元的房地产公司，万科全年累计销售金额达634.2亿元，全年实现营业收入488.8亿元，归属上市公司股东的净利润53.3亿元，同比分别增长19.2%、32.1%，业绩重返增长轨道，各项经营指标全面超越2007年。而受金融危机影响，美国最大的房地产企业帕尔迪2009年销售收入为38．7亿美元，因此万科继2008年后蝉联全球住宅企业销售冠军。
　　年报显示，2009年万科新进入烟台、三亚两个城市，目前已在全国进入了三十多个城市市场，万科2009年共获取新增项目44个。除京沪广深四个一线城市之外，杭州、苏州、天津、南京、佛山等二线城市也对万科整体营业收入和净利润作出了较大贡献。由于进入重庆等部分二线城市较晚，产品尚未大规模进入结算，上述区域未来有望成为万科的新增长点。
　　作为率先完成跨地域布局的住宅企业，其“战略纵深”优势开始逐步体现。万科总裁郁亮表示，战略纵深所带来的优势更多在于提供了土地市场更大的腾挪空间，从而避开争夺过于激烈的市场，把握机会获取优质土地。
　　与销售业绩形成鲜明反差的是，万科在2009末房地产企业土地储备排行榜中未进入前十位。郁亮认为，万科坚持“不囤地”的原则，获取项目是为了满足开发和增长的需要，并不追求过多的土地储备，目前项目资源基本可满足未来二至三年的开发需要，是一个比较合适的水平。在项目获取上，万科将继续坚持“宁可错过，决不拿错”的原则，综合考虑土地价格、收益空间和开发风险，发挥战略纵深优势灵活腾挪，综合利用多种方式获取地价合理、投资回报好的项目。
二、三线扩张
　　尽管楼市调整的声音愈发强烈，但万科的脚步却更加凶猛。2010年首月的销售情况显示，较去年12月，万科的销售金额和销售面积均有回升，为62.6亿元和52.3万平方米，分别比2009年同期增长185.9%和83.3%。
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　　更凶猛的是万科在国内二、三线城市的扩张。公告显示，万科在1月共新增了8个项目，大部分项目分布在二、三线城市，包括宁波、镇江、东莞、佛山等地。在万科1月获得的项目中，有三个项目都位于广东的佛山顺德。三块地皮的总价虽然只有10.5亿元，但其中一块地皮的楼面价达到6848元/平方米，高于去年5095.76元/平方米的平均房价。
　　这一次，面粉贵过面包的神话再次在万科身上上演，也让不做地王的万科有些食言，但在地域上，万科却坚决地避开了一线城市的争夺，年报显示，万科最近新增的45个项目中，有37个位于二、三线城市。
　　另外，与保利、中海等大型央企公开高价拍地不同，在2009年的国内公开土地拍卖市场多次铩羽而归后，万科在拿地上仍然是灵活、多变的策略，“走侧道”、“多联姻”，不仅数次与中粮地产、北京朝阳开发等企业在北京联合拿地，还在昆明与云南城投联手拿地，云南城投号称当地最大“地主”。
备战2010年后
　　万科对二、三线城市的布局符合王石的逻辑判断。王石曾表示：“令人担心的是，如果一线城市这样的房价蔓延到二线、三线和四线城市，会怎么样？目前，二线、三线城市房价还没恢复到2007年水平，但一线城市房价已经超过了。我对未来还是担心，尤其是货币政策可能造成资产泡沫继续扩大。去年12月份看到一些经济调控政策陆续出来，对房地产盲目的泡沫会有一定的抑制。”
　　而在3月2日万科的年报业绩推介会上，郁亮回答股东提问时表示，今年下半年房地产市场不会出现大跌，但高端房市场可能会有压力。按照万科内部节奏控制，如果一个楼盘开盘当月销售率不足六成，就会进行促销。
　　不过，尽管有过著名的 “拐点论”，但万科很少看空过国内地产市场，这在万科的历年年报中有着很好的体现。
　　在2007年年报 《致股东》一文中，万科表示，“商品住宅市场在未来十年仍将是中国最具潜力和发展空间的行业之一。而从金融市场和消费者偏好两个角度来看，行业的集中化也是必然的趋势。”
　　在随后2008年、2009年的《致股东》中，类似的表述再次出现，“中国正在经历的高速现代化、城市化发展进程，在每个国家的历史上恐怕都只有一次机会。身处这一特定历史阶段，又与城市化紧密相关的中国住宅行业，其足迹注定无法平凡。类似的亢奋和接踵而来的回归，在未来仍可能再次甚至多次降临。”“在这样的逻辑下，我们无需因2009年的成交新高而狂喜，也无需对2010年可能出现的市场缩量过于惶恐。”
　　虽然市场今年的楼市转向观望，但万科却做出积极计划，万科预计2010年新开工面积855万平方米，同比增长52.5%。不过，由于近年来新开工项目中装修房比例持续上升，整体竣工时点相对开工时点、销售时点将有所延后，预计2010年竣工面积504万平方米，较2009年有所下降。
　　万科一位内部人士对记者表示，万科看好2010年以后的市场，今年大量开工，而竣工量有限，这就意味着万科在度过了今年的宏观调控期后，将有大量房源上市。戴德梁行综合住宅服务董事吴健也有类似的看法，由于新开工到竣工需要两年时间，万科2010年新开工面积扩大主要是看好未来市场，但也跟万科在二线城市扩张有关。