张延龙 周亚玲 陈文雅
　　一边是联想控股进军房地产行业的代表作融科橄榄城，一边是远洋地产借以刷新北京单价地王的大望京村一号地，两个项目仅有500米之遥。从融科橄榄城放眼过去，远洋地产的天价地尘土飞扬，标志性的小山包清晰可见。
　　5年前，联想还是地产行业新军，融科橄榄城所处的望京新城区域很多地块的政府协议出让地价仅在300元/平方米上下。
　　今年3月15日，经过84轮角逐，远洋地产斩获北京新晋地王，代价是超过24000元/平方米的楼面地价（不考虑代征地面积）。
　　300元与24000元的距离是50米，这500米的距离成为两个时代的间隔——纵然只有5年的短短时光。
　　而“地王”的隆隆声响，令联想旗下的融科橄榄城售价一飞冲天，开盘时仅7000元，而在“地王”巨舰的浮力之下，青涩的橄榄城标价已为35000元，房价上涨4倍！
新军
　　融科智地建立的背景是“中关村科技园区的发展和建设院里头希望联想能够在科技物业、科技园区的建设中起到一定的作用”，一直在联想企业里建厂房并自诩为“在IT圈就开始盖房”的陈国栋挂帅融科智地，打造了融科智地的第一个产品——融科资讯中心。
　　2003年，融科智地试图进入“市场更大，周转更快，成长更快的住宅市场”，地处“大郊区”望京地区的融科橄榄城成为它的第一个完全控股的正式作品。
　　陈国栋觉得，住宅市场已经过了投机性的暴利阶段，因此可以拿住宅市场的发展跟电脑行业作类比——两个市场都很大，可以实现薄利多销，“目前房地产业的发展状况和20世纪90年代的电脑行业发展很相似，联想最早卖一台电脑的毛利有几千元，因为那时电脑还完全没有走入家庭，一年也许只能卖几千台；但随着家用电脑的普及，每台电脑的毛利降到只有几百元，但每年联想的销售量却达到了上百万台”。
　　“房地产也是如此，虽然利润已经大幅降低，随着普通住宅市场化的进一步扩大，各种政策的规范与完善，将使行业的投机减弱，十分符合联想选择行业做大的目标。”陈国栋在2003年接受媒体采访时说。此时的陈国栋没有预料到,在其从事地产开发近十年之后,这个行业仍是炙手可热的暴利行业，距电脑已至利润瓶颈的局面相去甚远。
　　融科橄榄城就是在这样理念下诞生的产品——成本不算太高，利润还算合理，相关人士对本报说：“项目是在2005年9月开盘，7100元的均价，当时的地价和建安成本，即使算上销售、税务等费用，回报还是不错。”
拿地
　　融科橄榄城的低地价得益于赶上了协议转让土地的末班车，据了解，当时望京组团的地块都是城开集团通过协议转让拿到的，成本非常低，“融科是通过东环置业从城开集团获得了土地。”融科智地高管告诉记者。
　　当时，城开集团是望京的一级开发商，顺理成章地获得了该区域的大量土地，2004年北京市政府一份协议出让土地资料显示，城开集团当年通过协议转让获得了望京新城的5处地块。
　　这些低成本获得的土地一部分被城开集团转让，另一部分则用于自己开发——城开集团的大股东首开股份后来在望京新城A1区C组团开发了国风上观项目。其开盘后的同期定价均与融科橄榄城相仿，该项目于2007年2月开工。
　　融科橄榄城的土地成本是多少？融科置地方面拒绝透露。但按照官方的公开资料，规划建筑面积515511平方米，合同地价款是159196088元。粗略计算，楼面地价是每平方米308.81元。
　　2005年9月3日，融科橄榄城以7100元的均价开盘，10天后，一期800套房子售出432套。
　　调价
　　望京地区以北小河为界，分成南北两部分。北小河南侧统称为“望京新城”，其功能以望京中心区公共设施为中心，以居住为主，兼具文化、教育、办公等功能；其中“望京新城”又分为A、B两区，A区为区级居住用地，B区为由大型公共建筑组成的市级公建中心。
　　2000年初，望京还是这样一个地方，“除了招待所或小区的地下室之外，就是一色的农民房了——漆黑的大铁门、幽深的四合院，还有一条看门的大黄狗”。
　　随着北京市政府层面规划的贯彻和城开集团进行的土地一级开发、道路修建等大量工作，2005年，望京地区已成为中高档居住区，开始被称作“韩国城”，中原地产当时统计称，望京地区的韩国人约2万人。
　　融科橄榄城7100元的开盘价也大体符合周边项目的定价，2005年的统计数据显示，望京区域市场的整体供应量达到281万平方米，其中普通住宅均价6561元/平方米，公寓项目销售均价6676元/平方米，别墅项目销售均价10642元/平方米。
　　2006年5月，融科橄榄城2期7—9号楼开盘销售，价格在8000元左右——直到这一年年底，其销售均价也仍停留在8600元/平方米。
　　这一年，许多融科橄榄城的购房者还在犹豫产权60年还是70年的问题，他们开玩笑说，如果是60年的产权，开发商是不是应该把房价打个八五折。
　　然而机会稍纵即逝。
　　2007年来了。
　　这一年发生了许多众所周知的事情，许多新词汇开始跃入公众眼球：流动性过剩、股市泡沫、楼市泡沫、各种资产泡沫，房子和股票以令人瞠目结舌的速度上涨，房价推高了地价，很快，地价又让房价变得更高……诸多因素交织混杂，已经让人分不清，到底是高房价导致高地价，还是高地价导致高房价？
　　不能再像卖电脑一样卖房子了。溯本求理显然不是开发商的职责，这样的氛围里，融科智地开始顺势而为地调价，当年6月，融科橄榄城3期开盘，均价超过11000元。
　　飞涨的房价也让更多的开发商们有更多的底气来拿地，2007年10月，北京合生北方房地产开发有限公司拿下了望京B30地块，楼面地价超过5000元；12月，北京市中关村科技园区电子城西区商业金融 （F1酒店）项目用地被北京昆泰房地产开发集团与北京昆泰嘉华房地产开发有限公司联合体收入囊中，楼面地价约4800元。
　　到了年底，融科橄榄城的销售均价已经接近18000元。
　　2008年，大起大落的股市和部分楼市并没有波及到融科橄榄城。2008年9月，融科橄榄城3期报价17800元/平方米。次年2月，楼市复苏的前夕，融科智地将橄榄城项目清盘，均价约17000元。
再调价
　　此后的楼市复苏、房价飞涨、地王，已经与融科智地无关。二手房炒家们接过下一棒，开始分享又一轮“盛宴”。
　　2009年9月，SOHO中国的两家全资子公司，北京新幕世纪投资管理有限公司与星润实业有限公司联合体以40亿元的价格拿下了望京B29地块，准备开发望京SOHO，楼面地价超过10000元。
　　潘石屹当时对成交价溢价1.7倍回应说：“政府确定底价的时候是按当时的成本核算的。这块地已经好多年了，当时的拆迁成本是比较低的。现在说是1.7倍，还是2.7倍是没有多大意义的。从价格来说，作为望京这个成熟的区域，最繁华的地段，标志性的建筑，1万块钱我们认为是一个特别合理的价格。”
　　他还驳斥说，SOHO中国闹地荒是小媒体的谣言，“说地荒都是无稽之谈”。
　　2009年12月，融科橄榄城二手房报价已达22000元左右。一个月之后，这个数字变成了25000元。这几个月的二手房价格走势宛如一条垂直拉升的股票分时走势图，到了2010年3月，均价已为27000元左右。据传，3月14日，一位融科橄榄城的卖家行色匆匆地来到链家地产的一处店面，要求将他的房源报价从30000元/平方米，提高到32000元，理由是，“听说这里要产生新地王”。
　　第二天上午，朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地开始竞价，任志强象征性地报价后，早早出局，被潘石屹善意地嘲讽为“花钱买丢人”，经过84轮激烈竞价，远洋地产旗下子公司远豪置业最终击败中国烟草下属的中维地产，以40.8亿元的价格将“地王”纳入囊中。
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　　“2009年每次地王出现,把房价推高一大截。又一个地王出现,又把房价推高一大截。但从来没有过在五环边上的土地楼面价达到2.75万元/平方米,这样离奇的地王出现。”潘石屹事后说，“公司的同事对刚刚诞生的地王做了测算,结论是:销售单价45000元/平方米,才可以有10%的利润。”
　　北京市中原三级市场部提供的数据显示，该区域二手房均价为2万元。
　　槌落价起。有中介公司称，望京地王拍出后，很多业主纷纷要求改价，对于市场前景非常看好，大望京村1号地王拍出后，“周边业主房屋报价也出现明显变化，部分报价涨幅离谱”。
　　融科橄榄城门口有10多家中介门店。地王拍出后的一周，大部分挂牌业主要求将房价从28000元/平方米提高到30000元/平方米。
　　3月17日，大望京村4号、5号地块开拍，经过82轮竞价，保利地产以50.4亿元的价格拿下该地块，由于两处地块“有比较大面积的公建混合住宅用地和托幼用地”，折合楼面价 “仅”为17949元/平方米。
　　3月底，整个融科橄榄城报出的房价没有低于31000元/平方米。
　　4月3日，融科橄榄城条件雷同的房子报价不再低于32000元/平方米。中间的交易却还有数起因为业主的临时反复提价而失败。
　　此间，一个带着17万定金的人在这几家中介店里徘徊，心想，一旦看中房子，就立刻下定以防业主反悔。即便这样，他还是没有遇到一个爽快的房主。
　　4月5日，美联物业的中介接到业主的新报价34000元/平方米。
　　这一天，距离300元土地成本的融科橄榄城开盘，整整4年零6个月。不到5年的时光已足以让新军成为老兵，光影交错，对于地产行业来说，这已经是两个时代。