邬琼
　　曾经是中国首个“亿元村”的广州杨箕村正在度过最后的时光。超过90%的村民在杨箕村拆迁补偿协议上签字，这意味着在未来一到两个月，富力将成为这个村庄的新主人。
　　在目前进行的广州4个城中村改造项目中，富力、保利和新鸿基成为先行者。广州地产大佬们正在围食一场城中村改造的土地盛宴。
收益
　　在大多数广州开发商的眼中，城中村改造的高投资高回报几乎成为不争的现实。城中村改造项目土地溢利远较招拍挂市场更大。
　　2007年9月，作为广州市第一个城中村改造试点项目，广州猎德村56.8万平方米的土地拍出46亿元的价格，楼面地价8098元/平方米，曾是广州“地王”的标志，今年下半年，该项目首批商品住宅将投向市场，珠江新城住宅平均售价超过25000元/平方米。
　　保利地产于去年10月拿下的琶洲村4块城中村改造项目，同样如此。由于已与琶洲村单方面达成协议，保利地产以1.42亿元的价格拿下琶洲村4个改造项目。因为保利承诺投入44.7亿元用于琶洲村改造，并同时承诺投入基础设施配套资金3亿元。以约50亿元的价格获得不限户型的商品房用地40万平方米，商业金融用地64万平方米，溢利机会巨大。
　　2009年下半年，广州琶洲区域一手房价格已经突破15000元/平方米，部分高端公寓项目售价在25000元/平方米。这意味着保利仅从住宅项目便可收回约80亿元，足以保证全部城中村改造及新建商业运营项目。
　　广州引入社会资金改造城中村的模式，尽管具体合作不做界定，但城中村改造基本分为回迁安置用地及商业用地两部分。广州市的本意，是希望通过商业用地的土地收益来解决城中村改造费用，由村集体和开发商组成新的项目公司负责改造及拆迁等一系列工作。
　　这使得开发商在回迁房部分仍然有利可图。大多数城市核心地区的城中村改造，村集体均会在回迁部分要求建设一些商用物业，以用于出租，作为村集体稳定的收入来源。本报了解到，开发商往往参股村集体回迁部分的商用物业，共同运营。这使得开发商在除固定商业用地的运营之外，仍有更多的可收益来源，城中村改造成为一个巨大的利益池。
门槛
　　“一方面是投资规模巨大，另一方面是投资周期长，此外是开发商本身的资源优势和协调能力，这些方面限制了很多开发商进入到城中村改造项目中。”恒昌房地产顾问有限公司总经理何世红对本报说。
　　何世红同时认为，一个城中村改造项目从拆迁到项目推向市场周期远较普通招拍挂获得的土地更长，不确定因素非常多。
　　“要90%以上的村民同意拆迁方案，整个拆迁补偿协议的制定就是政府、开发商、村委及村民之间利益平衡的过程。其后还要拆迁，建设回迁房，再然后才是商住项目，商住项目的规划还要上报审批、公示。这个过程考验的是开发商长期投资的能力。”何世红对本报表示。何世红认为，正常的城中村改造的周期应该在3—5年。
　　超过十亿乃至数十亿的高额资金投入成为最大的门槛，较长开发周期对资金沉淀的效应亦使得中小开发商不敢介入。
　　“广州大部分城中村改造项目均是通过住宅及商用物业综合开发实现的。”一位广州房地产开发商对本报表示，“只有新鸿基敢全部上住宅及公寓，因为他们资金实力强。”
　　事实上，大多数参与城中村改造的开发商多数选择了商住综合开发模式，即通过住宅销售来收回改造及商业运营部分的成本，而后通过商场、写字楼及酒店获得长期稳定的收益。
　　“城中村土地优质，适合做长期投资。”上述开发商表示。
　　此外，何世红还认为，开发商是否得到村集体信任同样是城中村改造的关键。保利地产内部人士对本报表示，保利之所以能够拿下琶洲村改造，得益于保利长期在琶洲经营的能力。“保利在琶洲做了很多年，和琶洲村方面一直合作愉快，双方有信任的基础。”
　　新鸿基方面此前在接受本报采访时表示，之所以能够进入林和村，新鸿基在广州本地的影响力起到了关键作用。他们相信新鸿基这样的香港品牌公司能够保证整个拆迁过程，不至于让回迁工程烂尾。
　　“这使得中小开发商和缺乏市场认可度的开发商几乎没有机会。”何世红对本报说。