廖杰华 胡洁
　　一边开战略合作伙伴大会描绘宏图，一边最高每平方米降价1万元回笼资金，过去一周，佳兆业（01638.HK）在业绩上的压力与冲动表露无疑。
　　截至6月1日，打折的三个楼盘共计110套8折特价房已基本卖完，回笼资金近3亿元。
　　5月31日，降价第三天，佳兆业集团在深圳召开“2010年战略合作伙伴大会”，大会披露2010年公司可销售面积将达到147万平方米，新开工面积预计将达到216万平方米，至年底，在建项目建筑面积将达到410万平方米。
　　作为深圳第一批降价的在售楼盘，佳兆业否认降价是缘于资金压力。在6月3日的股东大会后，佳兆业董事局主席郭英成表示，降价销售是为配合4月的楼市调控政策，测试市场的刚性需求。
甩卖主力楼盘
　　佳兆业在5月28日的大规模降价销售被市场解读为“带头跳水”。
　　28日中午，佳兆业在深圳的三个在售楼盘，金翠园、茗萃园及上品雅园开始促销，三个楼盘各推出20-60套不等的单位，以8折左右的优惠价发售，最大优惠幅度高达1万元/平方米。
　　郭英成透露，从5月28日到31日，在深圳三天的促销活动中，以10%的折扣对较差的楼盘进行销售，每天的销售额回升到1亿元左右，未来将根据市场的变化考虑是否降价。如果市场表现不好，下半年还将继续考虑降价销售策略。
　　实际上，此次降价的楼盘是佳兆业在深圳的三个主力项目。一季度，佳兆业深圳公司以超过61157平方米和720套的销售量，成为深圳的销售冠军。该销售业绩就是由此次降价的三大项目茗萃园、金翠园和上品雅园贡献。
　　此次，佳兆业被认为是“真降”的带头大哥。此前，深圳先后有10个以上楼盘全新开盘，虽然多数定价较先前预期有1—2成下调，但若与去年底或前一期单位相比，价格仍有一定上涨，只是涨势明显变缓。相比之下，大部分在售楼盘无一例外地选择了不降价。因此佳兆业本次三盘联手大促销，实质上已经成为深圳第一批降价的在售楼盘。
　　香港辉立证券房产分析师陈耕认为作为区域级的地产公司，近期以七、八折销售的灵活方式让步，回笼资金，是基于公司生存的考虑，属于正常范围。
　　佳兆业的两成降价被时富金融房产分析师李雷雨解读为抛弃部分暴利的回归。他估计佳兆业拿地的价位大概是在400-600元/平方米，土地成本很低，而佳兆业2009年资产负债比较高，所以今年采取降价策略。另外，房地产商们今年降低30%—40%的售价，应该无所谓，问题不大。
业绩冲动
　　年报显示，2009年度，佳兆业合约销售金额为60.2亿元，同比增长了114%；实现营业额46.722亿元，同比增长50.2%；毛利增加52.2%至13.201亿元。
　　尽管宏观调控当前，但佳兆业还是抑制不住业绩上的冲动，郭英成曾宣布，2010年公司的销售目标为100亿元，这将比2009年有六成左右的增长。首席财务官张鸿光表示，这样大幅的增长速度在刚刚上市后是正常的表现。
　　“从财务角度考虑，由于房企于年初都有全年销售指标，如果没有成交量就会影响业绩，尤其境外上市公司较注重这点。而且佳兆业等房企，都有对外借款、融资等，如果资金压力较大，可能通过降价去完成成交量，以保证偿债能力。”佳兆业降价后，深圳地产分析人士风林火说。
　　业绩冲动显而易见。
　　就在旗下楼盘大张旗鼓降价销售时，5月31日，佳兆业集团在深圳召开 “2010年战略合作伙伴大会”，大会披露2010年公司可销售面积将达到147万平方米，新开工面积预计将达到216万平方米，至年底公司在建项目建筑面积将达到410万平方米。
　　佳兆业丝毫不掩饰自己的野心，并展开了一系列令人眼花缭乱的动作。先是去年底与生命人寿保险股份有限公司成立策略联盟，共同拓展商业地产业务；今年3月与海航置业控股(集团)有限公司成立策略联盟，准备在房地产行业产业投资基金、合资组建房地产投资公司等方面加强合作；在3月底，又宣布与李嘉诚旗下的长实集团合作开发华为科技城。
　　不过，降价并不能解决一切问题，对珠三角特别是深圳的高度依赖使得佳兆业的业绩分布并不均衡。
　　目前，佳兆业名义上已经进入珠三角地区、长三角地区、成渝地区及中部地区的10个核心城市，但2009年60.2亿元的销售额中，来自珠三角的合约销售占77％，来自长三角及成渝地区的只有8亿元及5.6亿元。
　　在珠三角的销售中，又以深圳贡献最大，2009年，仅香瑞园、茗萃园两个项目便实现了将近20亿元的销售额。上述佳兆业内部人士称，佳兆业下半年将会在深圳推出27万平方米的供应，包括上品雅园、金翠园两个新项目，以及茗萃园二期1000多套单位。
　　但2008年的调控表明，以深圳为代表的一线城市历来是受调控影响最严重的地区。此轮调控之下，深圳市成交下滑明显，5月份全市一手房成交1732套，环比下降约46%。
　　佳兆业的另一个隐忧是高额负债。
　　在年报业绩会上，佳兆业首席财务官张鸿光曾表示，集团净负债比率由2008年的184.2%，降至2009年的42.5%，但其负债总额仍高达113.5亿元。为此，佳兆业在4月22日发行了总额为3.5亿美元的5年期美元债券，票面利率高达13.5%，打破了此前恒大地产保持的13%的息率纪录。