胡芳洁
　　曾经以北京“美利山”风云一时的沿海地产，正在品味原地踏步的尴尬滋味。
　　2010年12月30日，穆迪投资者服务公司将沿海家园的公司家族评级从B2下调至B3。这是穆迪在2009年5月7日将沿海家园的公司家族评级从B1下调至B2后，又一次下调其评级。
　　今天的房地产市场，涌现出了首家千亿级房企、数家500亿级房企，这在几年前是不可思议的规模。
　　但这并不意味着，所有的企业都会在房价上涨和购房者的热情中无限膨胀，相反，一些颇具影响力的企业，正在人们的视野中暗淡下去。
趋势
　　沿海家园在2010年11月底公布其中期业绩（截至2010年9月30日止6个月），税前亏损1.04亿元。在众多主流开发企业普遍销售一片向好的情况下，作为老牌房企的沿海家园，亏损1亿多的业绩，似乎正在提供一个暗示。
　　不过，这份中报并不能代表沿海家园全年的表现。
　　根据中报，沿海家园亏损主要是由于收入大幅下降，只有5.48亿港元，比上一年同期的19.77亿港元，减少了72%；而收入大幅减少主要是因为报告期内竣工并交付买家的物业数量较少。
　　其流动负债表显示，报告期内，沿海家园有高达57.68亿港元的预售收入。因为没有竣工交房，所以这部分资金没有计入收入中。如果在下半年集中交房，沿海家园的利润情况将会得到明显改善。中报也表示，会在财政年度的下半年集中竣工和交房。
　　“规模较小的公司，不像大公司每年都有较多的楼盘交房，而是集中在一段短的时间内交房，主要会在下半年。预计沿海绿色家园的情况，在下半年会有明显的改善。”穆迪分析师曾启贤表示。
　　即便中期亏损有些言过其实，但一个事实已经摆在面前，那就是沿海家园的原地踏步。
　　根据沿海家园历年的财务报表，2009年全年合同销售额为51.69亿元；2010年上半财年，合同销售额24.42亿港元，与2009年同期25.02亿港元相比，基本相当。预计2010全年的销售情况，难以在2009年的基础上明显上升。
　　“预计今年的销售额会在40亿—51亿港元，跟去年情况差不多。”曾启贤表示。
问题
　　“预计2010年是一个好的年头，房地产公司业绩会有一个快速的增长。但现在看来，沿海家园的销售情况与2009年差不多，不会有太大的增长；财务状况的改善也没有预计的那么好。”曾启贤说。
　　一位沿海离职高管表示，沿海发展的问题，不便谈论，但公司的财务数据最能说明问题，毛利率、负债率、周转率等方面都可以去找原因。
　　房地产行业一向是毛利率偏高的行业，社科院的研究结果显示，2009年我国房地产行业平均毛利率为55.72%。沿海不仅销售规模较小，毛利率也一直处于较低水平。
　　其2010年中报显示，其毛利率为17%，毛利率低的原因在于本期主要收入来源的武汉赛洛城第三期B区毛利率较低所至。
　　武汉赛洛城总建筑面积145万平方米，是沿海家园最主要的项目之一。根据本报查询到的资料，早在1994年，沿海家园就获得了武汉城区7块土地，但一直到2000年都没有开发。由于涉及到旧城改造的费用，沿海家园认为这笔费用过于巨大，于是和当时的武汉市土地管理局协商，最终武汉市土地管理局批准以两幅位于一个郊区的土地，置换这七块土地。
　　2001年，沿海家园完成了这一置换，并为此又付出了3.8亿港元的代价。
　　武汉赛洛城正是建在这其中的一块土地上。直到2007年9月，该项目第一批项目竣工。而第三期项目于2009年7月开始预售，在房价上涨最快的2009年下半年，10月份该期项目的预售均价约3600元/平方米，后来一度上涨，也在4000元/平方米左右。
　　该地块的成本目前难以查询到，按常理早期拿到土地的升值，必然导致企业获利。然而，从1994年至2009年，十多年时间过去了，这些土地在沿海的运作中，从城区转移到了郊区，并且在2010年的报表中，成为拉低毛利率的项目。
　　曾启贤认为，与其他开发商不同，沿海家园在一线城市有一些项目，但都不是在中心地点，利润率偏低，这是沿海家园的一个特点。
　　对销售收入的依赖，也使得沿海家园的项目，较易受到市场的影响。如其在北京的主要项目美利山 （原“沿海赛洛城”），位于东四环，受2008年底金融危机的影响，在2009年3月，曾打出9500元/平方米起价进行促销，创该区域低价之最。
　　“评级是比较而来的，佳兆业、花样年、恒盛，这些获得B1评级的公司，2008年都经历了艰难的阶段，但是2009年上市，为他们提供了资金，改善了财务指标；而作为较早上市的公司，沿海没有这样的机遇，2007年虽然有发债，但是规模很小。其实资金的问题，并不是一定指公司的资金有困难，而是剩余资金能否支撑公司的快速发展。”曾启贤说。
　　2007年，沿海家园发行1.5亿美元（当时约相当于11.7亿港元）的担保优先票据，其中6亿多港元用于赎回2008年到期的优先票据，剩余才用于公司发展。
　　由于销售情况并不出色，沿海家园的财务状况并没有多大改善，2010年中期，其净负债与权益比从上一财年的78%上升至85%。
　　如果接下来销售业绩和财务状况得不到改善，沿海家园将很难再从资本市场融资。这种尴尬的循环，成为束缚企业成长的重要因素。