胡芳洁
　　7月19日，北京首个业主大会辅导机构——幸福指针业主大会辅导中心成立。这是首个由北京市住建委主管的业主大会辅导机构。
　　北京市住建委希望推进社区自治形式规范的态度，由此可见一斑。然而，时至今日，对于政府是否在促进社区民主自治上发挥着积极作用，分歧依然是巨大的。
新变化
　　这个由北京市建委主管、在民政局注册的辅导中心，在7月19日举行了公开的成立仪式。北京市民政局社团办纪委书记杨云凤、北京市住建委副主任张农科都出席了当天的会议。
　　虽是民办机构，但政府部门对其的认可态度，以及其与政府部门的紧密联系，依然增加了其影响力。截至7月27日，业主通过来电、来访、邮件等方式进行的咨询，已经有100多起，有业主就是看到新闻以后专程登门拜访。“需求很旺盛。”幸福指针业主大会辅导中心理事长蔡若焱说。
　　辅导中心的主要职能是，以现行的法律、规章为基本规范，推进小区业主大会的设立与运行标准化、规范化建设。简而言之，就是为小区如何设立业主大会、成立业委会，提供指导。
　　实际上，理事长蔡若焱的另外一个身份，是北京市海淀和谐社区发展中心理事长，这同样是一个民办非营利机构，该机构早在2005年就已成立，一直从事社区建设治理的研究和实践，包括设立业主大会、业委会的相关研究和培训。
　　蔡若焱表示，辅导中心与和谐社区发展中心的区别在于，前者的工作范围主要是海淀区，后者是北京市；前者比较学术化、侧重理论研究，后者注重实际操作；前者参与者主要是学者等，后者则主要是实际操作者。“以前是讲道理、该怎么做；现在是帮你来做。”蔡若焱说，“北京市住建委是辅导中心业务上的主管部门，做什么、怎么做，由他们来指导，辅导中心完全独立运作，围绕市住建委的行政职能范围开展工作。”
　　北京市住建委面临的问题是，目前已经成立业主大会的社区比例很低。北京有4000多个社区，成立业主大会的不到20%。
　　2007年《物权法》颁布，首次以法律的形式，明确赋予了业主设立业主大会、业委会的权利。
　　后来北京市出台相关的落实文件《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》、《北京市物业管理办法》，其中都有专门的章节，详细规定了业主大会和业主委员会成立的相关问题。
　　此次辅导中心的成立，依然是这一趋势下的产物。随着法律、文件的进一步落实，不仅政府有责任推进业主大会的成立，各社区也有这样的需求。但是，对政府在其中扮演的角色的质疑，并没有因此而削减。
　　收权还是放权
“物权法明确赋予了业主设立业主大会、业主委员会的权利，但是北京出台的系列配套文件，实际上是在不断收紧这个权利。”北京市业委会协会申办委员会召集人陈兵表示。
　　2006年8月，陈兵和他的朋友们向北京市建委提交成立“北京市业委会协会”的申请，没有得到明确答复，此后，该组织一直以业申委的名义开展活动。
　　北京市业委会协会申办委员会是另一个义务提供社区服务、关注社区自治的民间组织。实际上，提供关于如何设立业主大会、成立业主委员会的咨询和服务，早在2006年业申委就已经在开展，而且全部是义务性质的，不收取任何费用。业申委至今已经与北京数百个社区提供了咨询，数十个社区的业主大会和业委会更是在业申委的直接帮助下成立的。可以说，在北京市社区领域的直接影响力，陈兵领导的业委会协会申办委员会要超过蔡若焱领导的和谐社区发展中心。
　　尽管都是开展社区工作，并且也取得一定的成绩，但是业申委与和谐社区发展中心的处境差别非常明显：北京市业委会协会至今并没有得到政府和法律的认可，而和谐社区发展中心成立之初就得到海淀区政府的承认并在民政局登记注册，而此次幸福指针业主大会辅导中心的成立，得到了北京市建委的承认并在民政局登记注册。
　　待遇的不同，与两个组织的理念有直接关系。“和谐社区发展中心的特点在于强调和政府部门的合作，对于北京市建委的做法和配套文件，是一种肯定和支持的态度；而我们，则是从一种否定和鞭策的角度。”陈兵说。
　　陈兵认为，北京市建委在推进社区自治上面，近年来的做法和文件，实际上是在不断收回物权法所赋予业主的权利，从其中最关键的一个问题就可以看出：要设立业主大会，第一个环节就是成立筹备组，在这个环节上，政府就牢牢抓住了行政控制权。
　　根据《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》，由街道办事处、乡镇人民政府指定首届业主大会筹备组组长。“组长由政府指定而来，导致组长往往是街道办事处的工作人员。理论上普通业主也可能被指定为筹备组组长，即使是指定业主担任组长，首要考虑因素也是基层政府是否认可而非多数业主是否认可。”陈兵说，政府在对该规则征求意见时，我们提出了应该限制筹备组组长的权利，组长不应该有投票权、筹备组成员应该多数是业主。
　　尽管这些意见最终得到了采纳，但是在后面的条款又规定了，筹备组的任何决定、公告，必须由组长签字才能生效；上报的业主大会文件和业委会选举结果等备案材料，必须由组长签字，否则基层政府不予备案。“这就意味着，即使所有的流程都做到了，如果没有组长签字，最终还是不能备案。而这样的一个关键角色，却是由一个政府公务员担任的。”陈兵说，在以前没有出台指导规则时，对此并没有明确的规定，所以都是按常理来进行，即以少数服从多数为原则，备案材料、选举结果等的确认，都是筹备组多数通过就有效；指导规则颁布后，组长签字成了最关键因素，没有组长签字就不能备案。“这就是实质上的一票否决权。”陈兵说，在征求意见时，我们提出这种做法不合理、不合法、无必要，但是最后还是保留了，一票否决权的存在，将直接导致行政机关控制筹备组，而不是业主自主。而筹备组在业主大会、业委会的设立中，又扮演着重要角色。
　　“行政权力坚决要控制筹备组，这只是很多例子中的一个，很明确地显示出北京市住建委的指导规则并不是有利于落实物权法赋予业主的社区事务决策权，而是要限制和阉割这一权利。”这是陈兵对住建委相关文件的基本评价。
　　而目前的现实是，地方政府往往是与开发商存在利益关系，而不是与业主，很多时候开发商本身就有政府背景，这就可能导致代表政府、开发商和物业公司利益的人员进入业委会候选人，而不是普通的业主。
　　“地方政府和开发商的利益关系，在一些郊区县的社区，尤为明显。有的郊区，小区的土地以前本来就是乡政府的地，后来由乡政府的公司进行开发的。”陈兵说。
　　鉴于对北京市住建委相关文件的不赞同，业申委目前在做的事情，是推动北京市人大制定关于北京市商品房社区的地方性法规，来落实《物权法》所赋予业主的权利，在业申委看来，地方性法规会更为严谨，也会得到更多的讨论，而且效力比地方政府文件要强。今年4月，业申委已经向北京市人大递交了联名信。
　　“业申委与和谐社区发展中心两个组织之间的差别在于，他们更关注的是应该怎么做、怎么做是对的，更像是一个建筑设计师；而我们更关注的是，怎么样一砖一瓦把事情做成，更像是一个土木工程师，而这必须在现实的法律和规章范围内做，我们不愿意在理论上争执得太多。”蔡若焱说，法律和现实之间的差别，在任何时候都存在，这是无法避免的，在实际的工作中发现文件和制度有问题，我们会及时反映给相关部门。
　　陈兵并不赞同这种做法，他认为，两个组织都是为了推动社区自治，但是方式不同，导致的结果会大不相同。
　　“如果按照北京市住建委现行的文件去做，对社区自治的危害非常大。如果建筑设计有问题，难道你还要按照这个模式去建房子吗？”陈兵说。
　　而社区专家舒可心则认为，幸福指针业主大会辅导中心成立，让社会组织参与行政事务，是一件好事。对于北京市关于业主大会和业委会设立的相关规定，舒可心认为，“政府不是管控，而是制定游戏规则。就目前而言，业主的自治能力还比较差，权利交给你了，但是你有行使权利的能力吗？如果没有游戏规则，大家都玩不下去。”
　　随着幸福指针业主大会辅导中心的成立，该中心直接接受住建委的主管，并定期向住建委汇报工作，行政权力在其中的影响力，显然比和谐社区发展中心时要多。