廖杰华
　　从两个月前的5000元到最新的10万元，万科在深圳部分项目的优惠幅度飙升了20倍。
　　“万科下山抢钱了。”9月23日，当万科位于深圳的公园里项目开盘时，有人在微博中给出这样的言论。
　　万科提供的信息显示，上周万科深圳公司推出的三个项目，位于深圳的金域缇香首次开盘两个小时即售罄，公园里项目去化率超过八成。不过，本报调查显示，表面大卖的背后却是，推盘量减少，优惠幅度大幅增加。
　　国金证券的研究报告称，与最初预计的开盘价相比，万科公园里和金域缇香降幅分别高达15%和20%。
　　除了降价，在深圳，万科已陷入了和自己的战争。
　　今年年初，万科深圳公司对外公布的销售目标是140亿元，但截至今年8月，深圳万科仅实现50亿元左右的销售目标。这也意味着，在接下来的4个月，深圳万科要完成近百亿的销售。另外，7月底，深圳万科推出“万团大战”促销计划，虽然每套房仅优惠5000元，但房源量，几乎占了深圳整个楼市供应量的1/3。
　　因此，对万科而言，可做的选择只有一个，那就是低价走货，抢夺有限的刚需市场。
　　降价、热销
　　9月24日，万科深圳公司当天一口气推出了深圳万科公园里、深圳金域缇香、惠州万科城三大项目。
　　与对外公布的9月24日开盘不同。9月23日晚，万科公园里在深圳罗湖区的君悦酒店“突击”开盘，此次所推单位主打88-160平方米的三房、四房，定价从1.6万-2.1万元/平方米不等，均赠送欧式精装修。
　　万科向本报确认，公园里开盘当天优惠10万元。
　　至此，从7月23日万团大战开始到9月23日公园里开售，每套5000元的优惠已经升级至10万元，翻了20倍。
　　同是24日开盘的金域缇香，优惠也经历了多轮变化。
　　当地媒体报道称，现场的购房者反映，在看房子的过程中，万科的优惠变过四次，第一次是万团卡优惠每套5000元，第二次是升级到每次1万元，第三次则被告知金域缇香虽然毛坯销售，但是装修费用可以5折，到了开盘的前一天万科对外公布，装修不要钱了。
　　不仅是价格，万科的推盘量由于受许可不足的影响，也不及预期。
　　以金域缇香为例，最初预计一次性开盘三栋楼，但最终只开了其中的两栋。本报获得的信息显示，由于蓄客数量不足，万科不敢推出太多单位，而尚未开盘的一栋楼由代理商包销，但这种说法没得到万科的证实。另外，公园里也只推出2栋和3栋，共270套单位，推货量低于预期。
　　事实上，在今年7月，为给即将在深圳地区推出的11个项目寻找足够的购买力，深圳万科从7月底就开始了为期一个月的蓄客期，即“万团大战”。根据团购计划，客户可以通过申请会员卡，参与深圳旗下11大楼盘12月31日前所有房源的团购，若在项目开盘当天购买，更可享总价减5000元/套优惠。
　　从万科公布的情况看，万科的蓄客工作进展相当不错，一个月内，已办卡人数逾10000人。
　　办卡并不意味着现实的购买，如果说“万团大战”最初的目的只是揽客，如今艰难的销售，不断增加的优惠也意味着深圳万科进入实质性的降价阶段。
　　悲观预期
　　在一份被认为是万科的网络推广稿中，“9月首个新项目公园里低价入市抢食刚需，价格仅为同片区1/2，最低16000，毛坯计价14000，是东湖南岸的二手房价格的一半，比布吉新盘价格还要低2000元左右，今晚开盘，如此低价，万科将引深圳楼市走向何方”。
　　按照该文章的说法，公园里的预期价格为22000元。
　　国金证券最新的房地产行业研究周报也显示，“深圳万科公园里、金域缇香和华侨城香山里开盘，分别去化100%、80%和60%，均价分别在16000、9700和35000元/平方米，相对原预计价格，公园里降幅在15%左右，其他两盘在20%左右，各盘降幅较大主要受到限价政策影响。”
　　对于深圳项目的价格走势，万科官方的说法是，公司对这些项目采取了积极的定价策略，根据市场的实时情况，以购房者愿意接受的价格销售房屋，因此这些项目保持了理想的销售速度。
　　不过，单就深圳市场而言，万科自身面临的压力非同一般。
　　今年年初，万科深圳公司对外公布的销售目标是140亿，但截至7月，深圳万科仅实现40亿元左右。万科上半年销售的深圳房源仅有四个项目，分别是清林径、万科红尾盘、万科金色领域和万科棠樾，而下半年推出的房源高达11个，面对的都是深圳客户。
　　从7月23日万科“万团大战”计划的近万套房源看，万科的供应量几乎占到深圳市场的1/3，因此万科面对的除了限购下孱弱的市场，还有内部项目之间的竞争。
　　事实上，万科对今年市场的看法并不乐观。“今年以来一直未见地产投资增速回落，曾一度怀疑销售对投资的领先规律，并自我解释保障房的对冲效应。万科中报对经营环境的分析给了我们一些警示，在表象和规律面前，我依然选择相信朴素规律。”在海通证券的一份内部报告中，对万科的中报如此评判。
　　尽管并未就房价做出任何判断，但细读万科中报，其中的滋味会让许多人胆寒。
　　万科中报称：年初时，因2010年底推盘较多，主要城市的住宅成交面积一度有所上升，但随着新一轮政策的出台和各地调控措施的落实到位，市场成交速度迅速回落。14个主要城市（深圳、广州、东莞、佛山、上海、苏州、无锡、杭州、南京、北京、天津、沈阳、成都、武汉）商品住宅成交面积同比2010年，一季度增长15.3%，二季度下降11.1%。五个核心城市（北京、上海、广州、深圳、杭州）上半年商品住宅成交面积较2010年同期下降3.8%，较2009年同期下降54.1%。
　　中报还显示，如果对比同期新房供应的增长情况，则成交放缓的趋势更加明显。今年二季度，14城市批准预售面积环比一季度增长78.3%，而商品住宅成交面积却环比下降了16.3%。
　　从历史经验来看，房地产开发投资情况的数据呈现存在一定的滞后性。上半年全国房地产开发投资的增速变化尚不明显，仍保持在32.9%的较高水平。但核心城市的投资增速与去年相比已大幅下滑，其中，北京由去年全年的24.1%下降至今年上半年的3.7%，上海由去年全年的35.5%下降至今年上半年的9.4%。