陈文雅
　　部分城市公租房回收周期长达100多年!记者从广东省相关部门一位知情人士手中获得的一份保障性住房报告显示，即使在北京、广州等发达城市，社会资金投资建设公租房也需要20年左右才能收回投资；而回报期最长的是宁波，长达157年。
　　除了上述三座东部城市，报告中还估算了西安、武汉、重庆、成都四大中西部城市的回报期，分别为123年、63年、49年和45年。该数值远超社会资本投资决策的适用区间。
　　该报告是广东省委书记汪洋2011年4月赴广州万汇楼廉租住房项目进行保障房专项调研后，令万汇楼项目的建设者深圳万科企业股份有限公司起草的，汪洋在该报告上报后作了批示，并将其转交给温家宝总理批阅。在阅读这份报告后，汪洋今年7月网聊时表示，该报告思考问题的角度和政府不一样，对其很有启发，今后保障房建设要防止过度行政化问题。
　　报告中数据按照公租房项目获得土地划拨、税费全免、政府投资补贴300元/平方米和公积金低息贷款等政策支持，并假设租金可达到市场租金70％来估算，具体计算公式是：“静态投资回收期=（总投资-政府补贴总额）/（平均年租金收入-年运营成本）”。
　　无成功先例曲高和寡
　　目前，各地政府鼓励企业和社会资金参与公租房投资的呼声很高，如广州市国土房管局副局长黄金锋已表示，公租房回本很慢，需要10年、20年，资金滚不起来，对政府的压力非常大，因此广州市正在研究能否通过信托地产融资等手段，向社会筹集公租房建设资金。
　　不过，真正对此感兴趣并踊跃参与的企业和融资机构尚不多。作为保障性住房重中之重的公租房，目前尚未探索出社会资本参与的有效运营模式。以汪洋实地调研的万汇楼为例，建设方万科在该项目上包括土地价款在内的总投资为4624万元，刨去其中1500万元“企业公民社会责任”专项费用，按照每月项目租金收入扣除管理运营费用后的利润5万余元计算，需要50多年回本。万科董秘谭华杰曾表示，从投资收益角度而言，万汇楼是一个失败的模式，证明民间资本进入保障房建设领域在经济上不具可行性。
　　就此，某市一位住房保障主管官员向记者解释，社会资金投资建设公租房，由于每年需要付出一定的股东投资回报，因而成本回收期比政府投资要更长一些，例如，信托基金投资（REITs）通常要求年收益率达10%以上。上述报告中，股权投资回报是公租房三大运营成本之一，这七大城市的股权投资回报成本从1500多元/套/年到3000多元/套/年不等，如北京为3025元/套/年，也就是说，北京今年收购建设的6万套公租房假如由社会资金投资建设，其股权投资回报成本将达到1.8亿多元。而如果是公积金利率收益、建设基金、长期国债、保险资金等对回报周期及回报率要求不高的投资主体，或者财政部直属央企投资、国开行政策性贷款等，对股东回报要求不高，资金成本会相对较低。
　　该官员由此认为，公租房投资主体除了中央和地方财政资金外，应首先鼓励自有资产比较充裕、愿意长期投资的企业；其次才是万科、保利这类现有开发经验丰富并具有相当规模的企业，可通过发债、低息贷和税收优惠等方式给予财政支持；最后是探索性的投资主体，如社保基金、RE-ITs等扶持建设，虽然有的在短期内尚难实现，但从长期来看有可行性。
　　降风险提收益有章可循
　　上述报告称，公租房投资同时面临低收益和高风险的双重困难，政策必须着力解决至少其中一项，才能实现吸引社会资金积极参与的目标。
　　该报告还透露，当前存在一个认识误区，认为社会资金投资公租房缺乏积极性，只是因为利润率太低。实际上，社会资金对利润率、收益率的要求并非一成不变，而是和周转能力、投资风险程度高度相关。无风险的30年期国债，利率仅为5.1%，也有大量机构认购。真正原因主要不在于利润低，而在于风险和不确定性较高。因此，虽然在代建和开发两种公租房主要运作模式下，尽管代建模式利润率更低，仅收取项目管理费，大约不到总建设成本的1%，但企业仍然更愿意选择代建模式，而不愿意选择开发模式，原因在于代建模式无需企业事先垫资、融资，对企业周转能力不会带来影响。
　　在开发模式下，企业的风险和不确定性较高。风险之一是不能如期建设、如期完工。目前，保障性住房用地大多为毛地划拨，而国土资源部规定企业不得介入拆迁，且社会资金也不具备完成拆迁工作的能力，给直接投资建设带来困难。此外，因城市规划变动、大型政府活动等原因导致施工期大幅度延长现象屡有出现。
　　即使能如期完工，公租房项目也不一定能如期回款，例如地方政府因现金流紧张而不能履约，或双方对于成本核算存在争议；承租人拖欠租金和管理费，投资方又无法对其采取强制措施收缴；配租环节拖延、因区位因素导致租赁需求不足等客观原因导致公租房空置；政府部门考虑社会影响，将公租房租金长期限制在较低水平。
　　此外，开发模式下还存在财务风险。企业如用股权资本作为自有资金投入，在目前的收益情况下，没有任何可能达到企业股东要求的回报率（目前社会股权资本成本年化后，至少在12％以上）；而如果完全采用债权融资方式承建公租房项目，将严重增加企业账面负债率，降低其资信等级以及在其他业务上的融资能力。而按照目前的制度安排，企业在开发过程中如遇到不顺利的情况，也没有任何退出渠道或救济机制。
　　该报告提到降低社会资金投资建设公租房风险的几个建议：提倡更多采用代建模式；对非投资方经营管理问题导致的亏损，由财政全额弥补；实行商品住房和公租房用地捆绑出让（配建），并尝试建立保障性住房建设指标的交易平台；社会资金持有公租房，应约定退出机制，因非投资方经营管理问题导致无法回款或亏损的，由政府按约定价格回购，政府不能回购的，在保障性住房建设指标交易平台上出售，或改为限价商品房出售，以实现社会资本的退出；允许发行公租房股权型REITs，并在交易所上市交易，提高公租房股权流动性。
　　而另一方面，还需要提高公租房投资建设的收益率，以吸引更多企业和机构参与。公租房运营若干年后（如美国规定为15年），社会对公租房需求减少，保障功能已经完成，可允许投资方按不动产残值出售；可参照香港经验，允许在公租房项目中建设一定比例商业、停车位等盈利物业，用于弥补公租房亏损；面向非户籍常住人口、高学历新就业职工的公租房，可适度提高租金标准，并鼓励社会资本主要介入这一领域；参考国际经验（如美国LIHTC计划），对承建公租房的企业予以税收优惠或金融扶持。
　　厦门市社会保障性住房建设与管理办公室副主任王朝晖表示，香港版公租房，也就是公屋的专业运行机构房委会之所以能良好周转并持续盈利，一方面在于财政资金提供的中长期免息和低息贷款；此外，配建的商业配套楼宇面积较大，租卖结合，可回笼资金，还有停车场出租、居屋出售、对外投资等方式也可获取收入。