文章搜索:
一个并非人人都能玩的游戏
本报评论员:张斌

  张斌
  在上海、北京对高房价望而兴叹的人们,到了印度的孟买、新德里,就只能望而生畏了。
  孟买南部班卓尔区一栋面积约1000平方米的小楼,上世纪90年代时售价400万美元,到了今天已经暴涨到5000万美元。小楼旁边一户位于第五层的小公寓,有四个卧室、四个卫生间和两个厨房,面积共300平方米。听房主讲,这套房子1975年买的时候值60多万卢比(约合人民币10万元),现在它的价格已攀升至3.6亿卢比(约合人民币6000万元)。三十多年的时间里房价竟涨了600倍,让人惊叹。
  看上去普普通通的房子,十几万人民币一平方米,贵得有些不可理解、不能接受。但在印度专家眼中,价格如此之高的房地产市场却并不存在泡沫,2010年之后的房地产市场黯淡只是价格抑制了需求,老百姓对房子的渴望仍然是实实在在的。
  但面对这样一个如此巨大、利润如此之高的市场,门槛却不是人人能跨得过去的。
  “咋舌”的高房价
  孟买的房子基本都贵在地理位置上。几年以前,孟买地价是南贵北贱,南方临海属于富人区,越往南走地皮价格越高,房价越贵。因为那里是老城区,古建筑多,设施完备,而且没有土地可再开发;北边是新开发的城区,相对便宜,再往北更远处的郊区房价更便宜,是许多中产白领的首选。
  2007年开始,孟买的房价飞涨,在南孟买素来是富商巨贾、宝莱坞明星聚居地的库巴拉山一带,曾经出现过9万卢比1平方英寸的房子(即每平方米约合人民币1984万元)。那是一座塔楼,外表像火柴盒一样简单普通,可当年一经推出,很快就被印度人抢购一空。换算一下,对比孟买当时不足3000元人民币的年人均收入,这个价格有点像是在开“国际玩笑”,可事实就是如此。“现在孟买的房子已经没有严格意义上的富人聚居区了,高品质、高价格的房产散落在沿海以及沿sealink的地区。”摩根斯坦利的一名员工这样介绍。
  Oberoi 是孟买品质最好的房地产开发公司之一,公司总经理助理Chirag Savia带我们去看Oberoi 正在开发的位于孟买远郊的一处住宅,社区不是很大,只有五六幢高楼。项目已经基本完工,进入样板间,与中国的住宅楼看起来很像,没有太大迥异。其中一间三室两厅两卫的普通家庭住房,建筑面积170平方米,售价64万美元。“如果不塞车,从这里开车到市中心大概只要40分钟至一个小时,所以价格便宜很多。”Chirag Savia语气稀松平常地介绍说:“如果在市中心,这样的三居室,120平方米的大概在300万美元。”
  2010年孟买房价甚至挺进世界前十。据2010年在线房地产调查公司发布的调查报告显示,进入世界最贵房价的十大城市是摩纳哥、莫斯科、伦敦、东京、香港、纽约、巴黎、新加坡、罗马、孟买。就拿孟买与巴黎来比,巴黎在世界最贵房价排行榜上位居第7位,每平方米售价12122美元。孟买排行第10位,平均每平方米9163美元;而2010年巴黎人均年收入为36966美元,孟买人均年收入只有900美元。
  高房价背后
  印度高房价背后,隐藏的是它的土地制度。印度宪法规定:一切公民均享有在印度领土内自由迁徙,在任何地方居住和定居的权利。这意味着一个印度人,无论他走到了哪里,他都与所在地的居民享有一样的公民权利:求职、子女教育、医疗等方面权利均等;不需要健康证、暂住证,不会被收容;可以卖烤肠或红薯为生,甚至不会有城管。
  同时,印度法律还规定只要连续使用一块土地10年,就自动获得这块土地的所有权。其法律精神表现为:只要政府没有规定不能住,那就可以住。
  从上世纪60年代起,越来越多的印度农民进城随意划地而居,贫民窟随之壮大成型。由于这种划地而居的权利,贫民窟的居民自称为“贫民窟主“,即贫民窟的业主,并为政府和城市原住民所认可。
  印度的贫民窟举世闻名,甚至成了一些旅游者来印度观景的一处“胜地”。贫民窟的规模正在无声地蔓延,悄悄地蚕食着城市。来自《印度时报》的报道曾预测,截至2011年底,全印度城市贫民窟人口将达到9306万。印度城市贫民窟人口十年间增加了1780万。
  虽然贫民窟以垃圾成堆、卫生条件恶劣、缺乏公共厕所、治安问题突出著称,但当有开发商或者政府提出拆迁或购买土地,这里的主人却并不愿意。
  Chirag Savia说:“大致有两个原因:第一,改造会砸烂这些人的现有生计,他们的手工作坊、垃圾回收站、小商铺等产业无法安置在公寓里,而他们一向赖此为生;其次是印度包括孟买的公共交通设施还较差,拆迁意味着他们要搬到更远的地方去住,会使这些人远离工作地。”
  而强拆在这里是行不通的,开发商不敢强拆贫民窟,政府同样也不敢。在印度,遇到拆迁问题打输官司的几乎总是开发商和政府,这是下层百姓的福音,印度也因此被称为“穷人天堂”。这些贫民窟主尽管处于社会底层,但手上握着让政客们害怕的“尚方宝剑”,那就是选票。在每一次印度大选或地方选举中,数目巨大的贫民窟选民都是任何一个政客不敢忽视的强大政治力量。
  而且,印度实行土地私有制,政府在这个问题上并没有太多发言权。“政府自己手里的土地都不富余,很多基础设施建设不能顺利进行最大的原因也是政府没有可用之地,也不能强行征用。”顾问公司Citigate Dewe Rogerson的Ravi Sathe介绍说:“在印度属于政府的土地只有30%左右,在孟买、新德里这样的大城市份额会更少,其余的都为私人所有。”
  所以,在印度这样一个土地资源稀缺的国家,尤其是在城市,如何获得土地是地产开发商的棘手问题。“我们公司开发的房产,土地基本上都是老板私有的,有一些是前几年购买的土地。”Chirag Savia说。
  高利润 高门槛
  房地产行业在印度是一个高利润行业。Chirag Savia给出一组数字:1980年到1990年,开发房地产的利润仅在20%左右,2006年到2007年是25%至35%,2008年利润上升到50%。“50%的利润是在自己拥有土地或者几年前购置土地的情况下,如果按照目前的市场价格购买土地再开发,利润大概在30%至40%。”
  印度是一个以服务业为基础的经济体,很多人都从事科技行业或其他出口型服务或商品行业。而从2010年《福布斯》杂志印度版列出的百富榜可以看到,除常见的热门人选,让人们感到好奇的是多数新入选者都来自房地产行业。这是一个有关砖头与灰泥的行业,面向的是国内市场。它以庞大的规模,造就了数不清的富豪。里昂证券(亚洲)的首席经济学家Anirudha Dutta分析称:“印度人有了钱首先想到的就是买房,这是一个巨大的市场,大型商业地产也有着同样的需求。当然,在几个城市投资需求会被限制,例如孟买。如果你遇到最大的房产机构HTFC,他们会告诉你从25岁到47岁的人群中平均多少人买房产,25%到40%的个人将资金用在房产上。从这个角度上来说,印度的房地产是没有泡沫的。”
  从增长率入手分析,Anirudha Dutta说:“2008年我们看到房产价格迅速崛起。随着价格上升,不确定性增多,风险也在上升,我们看到物业销售大幅放缓。这主要发生在孟买、新德里这样的城市,但在其他地方仍有着25%至35%的增长。因此基本上没有看到印度住房需求的明显放缓。”
  Anirudha Dutta分析,需求下降的一个原因就是价格的上升,房价已经是一般家庭难以承受的。“利率已经上升到8%至12%,我知道以前一个人贷款买房通常做25年的抵押,现在通常一个人要负担45年的贷款。”
  而普通人在印度投资房产,转手卖掉,坐地升值也没有那么容易。首先,不动产税是印度一项很重要的税收,私人拥有的土地、房屋,甚至院子里的树都要交不动产税。不动产税的税费很高,但里面打折的名堂不少,对于穷人和有钱人,税收政策有很大差别,明眼人一看便知,这种税是偏向穷人的。
  如果房价暴涨,政府会立即调整不动产税率,越是高档住宅税率增长幅度越大。例如在2010年,新德里地区的房价急剧上涨,当地政府便将高档商品房的不动产税率在原来1%至3%的基础上调高至5%到20%,而普通居民的自住房还是继续保持在0.5%左右。印度不动产税上还依附有很多税种,比如饮水税、下水道税、卫生税、照明税等等,这些税都是根据房地产税来估价征收的。
  此外,交易税和空置税也抑制了人们的炒房欲望。例如你卖掉100平方米的房子,得到5000万卢比(约合人民币700万元),在一年时间里,如果你没有再买房或用于其他投资,就要交纳全部盈利的33%。所以,摩根斯坦利的Ridham Desai也并不认为这其中存在着大的泡沫,反而看好印度房地产市场:“如果你能找到一个好的公司做投资,我想你可以做得很好。”
  虽然前景和利润都被看好,但想进入这个行业去“捞一桶金”却没有想象得那么容易。“许可证王国”时代或许已经远离其他行业,但在印度的房地产市场却活生生地存在着。从购买土地到获得建筑许可,房地产业要经历超乎寻常的磨难才能让一个项目开工。例如孟买就拥有一套分为很多步骤的建筑审批制度,项目完工前需要拿到50多个许可证,费时从24到36个月不等。
  这种繁复的手续加上不明晰的法律,使得政客或官僚能够用上他们的“自由裁量权”——腐败。于是制度急需修复,使之更加透明和简单。
(实习记者刘愔对本文亦有贡献)
  经济观察报近期报纸查看                                 更多
 
  本文所在版面导航
一个并非人人都能玩的游戏
  本文所版面
【第 07 版:国际】