杨静
　　最近几个月，中国房地产市场的颓势越来越明显。百城住宅价格指数已连续5个月环比下跌；成交量则持续萎缩，北京、上海等一线城市当前月成交量与2009年销量高峰时相比，萎缩了近70%；房地产开发投资同比增幅也大幅下滑至个位数附近，新开工面积则已转入同比负增长。不少人认为，“限购”政策是导致中国房地产市场转入调整期的主要原因，并将房地产市场回暖寄希望于“限购”政策的放松。笔者认为，这种观点是片面的。
　　首先，“限购”实施之前，有效需求释放较为充分，有无“限购”存在已没有本质影响。
　　自2010年上半年以来，房地产“限购政策”陆续铺开，截至2011年10月底，全国已经有46个城市对房产实施了限购令。这些城市中有北京、上海、广州等一线城市，也包含了宁波、西宁、厦门、石家庄、绍兴等二、三线城市。
　　从表面上看，“限购”政策的出台压制了住宅需求，但笔者要强调的是：“限购”政策预期实际上对民众住宅购置行为提供了极大的刺激。从某种程度上讲，这是继2009年政府对楼市进行超强力度刺激后，房地产市场所受到的第二轮刺激。具体而言，在“限购”政策出台前，人们对该政策都有明确的预期，这种预期促使人们在政策出台前“抓紧”完成购房行为。当“限购”政策真正出台后，有效购买力基本上已经释放完毕。从这个角度看，“限购”预期对民众有购买力的住宅需求可能产生了接近于“一网打尽”的效应。
　　实际上，中国住宅市场投资性需求和改善型需求都已充分释放，有购买力的“刚需”也释放较为充分。一个需要高度关注的数据是，2011-2012年是中国适婚女性(20-30岁)数量由上升周期转入下降周期的拐点。根据笔者的测算，2012年中国适婚女性数量将比2011年减少16万人至1.1964亿人，而在随后的5年中，此人群数量减少的趋势将有所扩大，2013年将减少116.7万人，2017年减少数量则将扩大为300万人，适婚女性总人数将降低至1.107亿人。从中国的实际情况来看，“结婚购房”是所谓刚性需求的典型代表，未来适婚女性数量的持续下降将导致刚性需求对楼市买盘的推动力越来越小，对住宅开发投资也将构成长久的制约。在当前的高房价背景下，缺乏购买力的“刚需”则难以转变为有效需求。
　　在这个背景下，有没有“限购”政策的存在，对房地产市场的需求其实没有本质的影响。如果政府取消“限购”政策，可能对楼市会有短暂的小幅刺激，但难以扭转调整格局。
　　其次，巨大的库存压力已是悬在房地产市场头顶上的“达摩克利斯之剑”。
　　从供给看，中国很多城市“窄口径”出清周期（不考虑囤积房）已很长，当前，北京、上海、南京、深圳、厦门等13个城市的平均可售商品住宅需要20个月时间来消化，是历史新高。从国际比较来看，美国的住宅出清周期在12个月时就已是深陷调整，当前只有7个多月，但其房地产市场依旧回升乏力。如果考虑到囤积房，“宽口径”出清周期则会更长。据相关报告，国家电网公司在660个城市的调查显示，这些城市有高达6540万套住宅的电表连续6个月读数为零，按每套房住3人计算，可供近2亿人居住。这说明当前“囤积房”的数量是相当庞大的。
　　考虑到庞大的在建面积，动态来看，住宅出清周期有巨大的上升压力。相关数据显示，截至2011年底，中国未完工的住宅面积达到了48亿平方米，分别是2010年和2011年商品住宅销售面积的5.1和4.9倍。此外，如果保障房建设按计划有效推进，则将来保障性住房的大规模出笼还将进一步推升住宅供给。2011年保障房新开工面积为1000万套，2012年为700万套，从保障房建设的实际进度来看，2012年在建面积将会比较庞大。
　　在笔者眼中，房地产市场供需格局的变化意味着其基本面已经发生了本质的变化，一个供需严重失衡的市场陷入调整是无可争议的。
　　第三，从房价收入比和租金收益率来看，楼市要避免陷入调整的难度很大。
　　从房价收入比、租金收益率等房地产市场风险衡量度指标来看，中国房地产市场也已积聚巨大的调整风险，要想避免陷入调整的难度很大。
　　房价收入比是衡量房价泡沫度的常用指标，其合理性在于认为房价高低最终应该取决于人们收入的高低，该指标的局限性是难以真实反映不同国家或地区文化、社保体系完善程度、人口密度、期望居住面积的差异。在现实中，要真实、可靠地统计某个地区的“平均房价”以及“家庭收入”也很困难，同时以不同面积为口径的测算结果也存在较大差异。按100平方米计算，当前中国一线城市的房价收入比很多超过20倍，其中，北京、上海、深圳分别为22、22和23倍。从历史经验来看，楼市在如此高的房价收入比水平下是难以正常运行的。日本1990年代和香港1990年代中后期分别转入了一轮大级别的房地产调整周期，在它们的楼市泡沫破裂前，房价收入比分别只有19倍和15倍。
　　租金收益率衡量了房产投资价值的高低，从某种意义上讲，该指标的经济学含义与股票市盈率相类似。从调研结果来看，北京、上海等地大量楼盘的租金收益率不到2%。这意味着如果某个投资者买入一处房产，他需要50年的时间才能让租金覆盖当初买房的成本。从大类资产相对价值的角度看，当前的住宅租金收益率明显低于1年期存款利率 (3.5%)，以及10年期国债收益率(3.48%)。
　　第四，从周期角度看，中国房地产市场转入长周期调整的可能性较大。
　　从其他国家房地产市场长周期波动的历史经验来看，房价是呈现周期性波动的，绝对不会出现“只涨不跌”的神话。
　　按波峰区间划分，1891年至2006年，美国住宅价格已经历8个周期。8个波峰区间有2个长度是22年左右，4个为17年左右，2个为12年左右。总体上看，以房价波峰区间作为观察对象，18年周期在1891年至1955　年是存在的，但之后两个波峰区间的长度 (1955-1979年、1979-1989年)明显偏离了18年。美国住宅价格最近两次峰值出现的时间分别是1989年和2006年，间隔为17年，又回归了18年周期。通过观察历次周期，可以发现其上升周期一般为6-8年，极少能够维持10年以上，调整期长度一般则在5年以上，算上横向震荡时期，甚至可以达到10年之久。
　　其他国家的历史经验也显示，房地产市场一旦转入调整期，时间往往较为漫长。日本楼市自1990年开始调整起，严格来说，调整就没有真正结束；香港房地产市场1997年开始调整，持续时间也长达6年。这也再次否认了房价“只涨不跌”的谬论。
　　中国上一轮房价周期的顶峰出现在1993-1994年，距今已经达到了18年。参考美国的经验，当前中国楼市可能到了又一轮波动周期的顶峰。从1998年房改算起，中国整体住宅价格上升期已延续12年，如前所述，美国历史上房价上升期一般只有6-8年，10年以上较为罕见。简言之，从时间周期来看，中国房地产市场转入长周期调整的可能性很大。
　　综上所述，中国住宅市场转入长周期调整背后尤其客观必然性，并不是一个“限购”政策那么简单。即使将来“限购”政策有所放松，中国房地产市场未必就能持续回暖。
（作者供职于中国财政经济出版社）