陈文雅
　　“本庄园是政府扶持项目，相关的审批手续齐全。”3月15日，北京市怀柔区某个“养生农家院”的销售员王先生向他的客户张千路推销这个“农委审批”的项目，“不到20万元即可拥有一个400多平方米的院子，其中带有一个30平方米的配套用房，还有一个阳光大棚。到时候和我们签一份租期30年的土地承包合同就可以了。”
　　张千路是某老工业基地的退休职工，现在北京帮带小孙子，祖孙三代住着一个90多平方米的小两居，“老家的房子没别的，就是宽敞，来这儿住得真有些憋屈，我琢磨着，等孙子大点儿，让他单独住我们现在住的那间屋，我们老头老太太也是时候自个儿下乡休息休息，种点菜养几只土鸡养养老了。”张老说，“最近忽然有好几个农家院都给我们打电话，叫看房去。怎么都凑一块儿了？”
　　周末，张老儿子小张带着全家去看房。在顺义区和怀柔区交界处的一个村庄，小张找到了一个叫“碧水庄园”的大院，院门口对面的路边停着许多北京和河北车牌的私家车，还有公务用车。一群村民站在门口聊天，其中几个村民见有车停下，便围上来询问：“你们是来看房吗？和谁联系的？”院内传来几声犬吠，小张报上联系人姓名，村民走进路边一间平房把“售楼先生”小王叫了出来。
　　小王介绍，该处“农家院”是“京承现代农业园”的一部分，社区配套了可供业主免费采摘的果园、免费垂钓的潮白河野钓区，社区内还聘请了保安、保洁等物业管理人员，因此每月要缴纳160元物业管理费。在“样板间”，张老发现，这个社区实际上是一排一排整整齐齐的温室大棚，配套上了一个15平方米面积的管理用房。大棚加院落面积在一亩左右，400-1000平方米不等。而在其中一个样板间，开发商在配套管理用房外搭建了一个木屋，在大棚内也有部分地面做了硬化，摆上桌椅，成为“休闲区域”，还挖了一个小型鱼塘。“如果你们觉得15平方米的房子太小的话可自己加盖，建筑总面积不要超过95平方米，层高不能超过5.5米。”小王说。由于5.5米层高可隔为两层，这样一来，相当于可以自建一个地上两层面积总共在190平方米以内的小别墅，地下也可自建地下室。“上下水都有的，下水是在每户地下挖一个池子。电、煤气等都有，另外电话线、宽带等都可以自己申请安装。”小王说。
　　看完“京承现代农业园”项目，小张又驱车来到密云县与怀柔交界处的一个“景玉庄园”。该项目原是一个蘑菇种植基地，开发商直接在培育蘑菇的配套红砖房外墙上刷了灰色涂料，再转租出去。业务员马小姐指着一些锁着红黑铁栅门的院子称，该项目大部分院子都已经租出去了，每个院子带30平方米配套房。当张老询问可否多盖些面积时，马小姐表示，“我可以带你们去看一个新项目，是刚开盘的。”于是车子来到了山脚下的一个小村庄后面。该项目地段颇为隐蔽，两面环山，一面是农田，只有一面挨着村庄。但在这个偏僻的小山村，竟然有不少看房的客户，成群结队地驾车来到这里。“因为现在刚开盘，所以你们可以自己挑，是加盖砖房还是小木屋，砖房是40平方米，小木屋是50平方米。这个项目租期有50年，因为这是公司先和这里原来的承包方签了剩下十几年的承包合同，另外又和村里续签了30年的承包合同。”与上一个“碧水庄园”项目直接和开发商签承包合同不同，该项目的承包合同是客户、开发商和村经济合作社签订的三方合同。
　　类似的“都市农场”、“现代农家院”、“养生庭院”、“原生态种植园”，几年来在北京怀柔、密云、房山等远郊区县纷纷开花。最近，这类广告更是密集出击，许多这样的“农家院”项目都宣称自己是经过当地农委审批，权益有保障的，“有的项目说是房子已经给盖好了，有的就光给搭个15-30平方米的小房子，说是农业配套设施，但空地上可以自己加盖房子，有的说是可加盖80平方米左右；有的说只要不超过大棚的高度就行。”部分“农家院”是和购买者签租房合同，部分则直接签土地承包流转合同。至于用地性质，这些“农家院”大多属于林地、耕地等农业用地。
　　按照销售提供的项目名址，记者发现有的项目的确得到区农委的支持，甚至接待过北京市领导参观视察。这些项目大都是以生态农业的名义获得审批。在农用地上盖的小产权房，会不会被当成违章建筑？张老对政策风险很是担忧，“买这样的房子能成吗？听说以前有小产权被拆的啊，最近还把查办案件不力的官员给拘进去了。这会不会有风险啊？有个农家院和那4个被拆的小产权房距离很近啊。”张老很纳闷。“我们这是农业园，房子才15-30平方米，是配套农业设施，和客户签的是土地承包合同，不是房屋租赁和销售合同，和房子没有关系。这本身就是合法的。他们那些违法项目是把房子建好了卖给你或租给你，那才是小产权。”销售王先生说。
　　尽管从价格上来说，张老所说的被拆的小产权项目之一——“水岸江南”2006年一期的三合院价格在20万到30万元，2008年建成的二期三合院，价格飙升到60万元，而如今这些“农家院”项目的售价基本不超过30万元，表面看来很便宜，实际上可能埋伏着陷阱。“水岸江南”等已拆除的小产权房项目由于是村委会单独开发或村委会和公司合作建设，并且购买者是和村委会签订租售合同，因此被拆除项目的业主们最后都获得了购房款补偿。然而如今的“农家院”项目只提供农业配套设施，本质上是农用地承包流转，如果购房人自行在农用地上加盖，有被当成违章建筑拆除的风险，且只能自行承担法律责任。而有的项目是公司先从村委会承包土地再分包出去，买房人只和公司签订合同，村委会和买房人没有直接关系，这种情况下法律风险就更高了。