胡芳洁
　　什么样的房子，最能吸引北京的“刚需”们出手？
　　地铁沿线、90平方米以内、户型紧凑、贷款8.5折，还是首付可分期？这些描述都太过复杂了，也许用三个字就能说清楚，那就是——二手房（指“二手住宅”，以下同）。
选择
　　林先生就是一个典型的买了新房后又不得不转投二手房怀抱的刚需。
　　早在五年前，林先生就在通州买了一套一居室的商品房，然而，这套房子一直没有用来居住，而是租出去了。原来，林先生自己是做生意的，他的爱人在位于海淀区的一个研究所工作，如果住到通州，距离太远不方便，所以林先生一家一直在海淀租房子住。
　　今年1月，林先生一家终于有了一套属于自己的可以居住的房子。
　　年初，林先生把通州的房子卖掉，在爱人的单位附近买了一套二手房。这套房子位于海淀区学院路附近的一个老社区，是一套47平方米的一居室，成交价135万元。
　　林先生的第一套房贷款已经付得差不多，出售以后手上有了约70万元的现金，于是用这笔房款做首付，买了现在的房子，剩下的钱，则是申请的银行贷款。
　　因为老房子户型很紧凑，47平方米的一居室，可以改造成两居室使用，对于林先生和爱人、孩子这样的三口之家来说，也算够用。虽然又背上了约70万元的贷款，但林先生对现在的状况，比之前还是满意得多。
　　像林先生这样，在郊区买了新房却用不上的人，并不是个例。
　　供职于某周刊的余先生，在房山买了新房，他工作的地方在朝阳区大望路，以至于买了新房没法住，一家三口只得在城里租房住；而金老师，也是这样一个例子，金老师是北京师范大学的老师，2006年，他在昌平沙河买了一套两居室，但是一直都没有住，而是和爱人一起在学校租房。到了2010年，因为要准备生小孩，他只得又在学校附近买了一套50平方米的小两居二手房。
　　随着北京城市的不断外扩，现在开盘的诸多新盘，所在区域距离城市中心较远，如大兴、房山等，然而因为价格相对较低，在刚需们能够接受的范围内，即使在楼市调控的低潮期，这些项目往往还是吸引了大量的购买者。
　　好不容易买了新房，最后却没法住，这是一个很现实的问题。
　　吴小姐是一位二手房购买者，2008年她结婚后，和老公一起买了一套二手房。此后，她有朋友陆陆续续买房结婚或是生小孩，她回忆了一下，最近三年中，有4个朋友买房，买的都是二手房。这些人的特征也很明显，一是工作都非常繁忙，二是收入比较稳定，三是买的二手房都在三环、四环附近，但是要买同样地段的新房却买不起。“新房离城市越来越远，更多的人买二手房。”地产资深人士张寅表示，因为最近几个月住房成交量较多，他专门去做调查，看买新房的人多，还是买二手房的人多，他问了几个单位的情况，其中一个有几百人规模的单位，工作人员以外地人为主，且工作年限较长，最近有9个人买房，其中7个人都是买的二手房。
优势
　　实际上，北京二手房成交量超过新房（指“一手住宅”，以下同），早在2009年，就已经开始。
　　2009年全年，北京二手房成交量达到历史高点26万多套，并且每个月的二手房成交量，都高于新房，当年，新房总成交量不到18万套，全年比二手房少8万多套。
　　此后，从2010年至今年4月，虽然新房也有偶尔胜过二手房的月份，但是这样的月份确实寥寥无几：2010年全年，二手房成交量12个月全部超过新房住宅；2011年全年，只有6月、7月、12月，新房超过二手房；今年前四个月，只有1月新房超过二手房。（以上数据来源北京中原地产市场研究部）
　　为什么更多的买房人选择二手房？张寅表示，出行成本是被提及最多的一个原因。“新盘都太远了，很多都在六环以外，而现在要买汽车，面临很多问题，如车牌要摇号、汽油贵、停车费贵。”张寅说。
　　张寅表示，其次就是总价便宜，低于新房。
　　事实也正是如此，上文中提到的购买二手房的例子，总价基本上都在150万元左右，但是位置却可以在四环附近，还有三环附近的。二手房的单价不一定低，但是小户型多，一些上市的老公房，50平方米左右的户型，就能实现两居的居住功能，而且这类可供选择的房源并不少。而新盘住宅的最小户型普遍是80多平方米，同样的总价，要买新房，目前只能在六环附近。“能贷到款，也是二手房成交量大的重要原因。”张寅表示，“最近两三年，每年用于购买二手房的贷款数，都超过新房。”
　　据中国人民银行发布的北京市金融运行报告，2011年底，个人住房贷款余额比年初增加73.6亿元，其中，用于购买新房的个人住房贷款比年初减少7.7亿元，用于购买二手房的个人住房贷款比年初增加81.2亿元；而2010年底，新建住房贷款余额同比增长8.2%，而二手住房贷款余额同比增长30.7%。“现在只要资质合格，二手房贷款基本上都能申请下来。”链家地产市场研究部陈雪表示，各个银行情况不一样，首套房贷款利率8.5折优惠的比较少，但普遍都能达到9折、9.5折。
　　陈雪表示，去年年底，贷款批不下来、个别银行上浮贷款利率至1.1倍、1.05倍等贷款紧缩的情况，在今年2、3月时，就已经明显好转。