胡芳洁
　　随着国内房地产市场竞争不断加剧，地产行业集中度越来越高，调控、融资等多方面的制约因素，规模较小、商业模式不突出的地产企业，将面临更为严峻的生存压力。
　　那些还没有跨入百亿销售额榜单的企业，接下来的一个十年，是否能找到生存之道继续发展？甚至脱颖而出，成为地产新贵？
深耕
　　近日，中国指数研究院发布的2013年房地产百强企业榜单中，有多个销售额不到百亿的房企，其中包括协信地产。
　　正略钧策副总裁郝炬认为，协信地产近来发展增速比较快，是较有可能实现规模突破的企业。
　　协信地产大本营在重庆，其发展方式是采取住宅、商业、产业地产并行的复合地产模式。
　　据本报了解，协信地产2012年销售额80多亿元，而协信集团副总裁张能友曾对媒体表示，2009年协信的销售额是20亿元，2010年是40亿元。早在2011年，协信就有冲击百亿的计划。在此基础上，发展到今天的销售额，协信地产的规模成长速度是比较快的。
　　这其中有一个背景是为了上市。为冲击上市，协信地产近年在全国大量拿地，从去年8月至今，共投入28亿多元在上海买地；今年3月，签下重庆和昆明的文化旅游项目用地。
　　因为有上市计划，协信地产接下来很有可能会增加供应量，实现销售规模的继续增长，如果这一增长能够顺利实现，过百亿并不是难事。此外，协信地产涉猎商业地产的时间较早，其旗下的星光68广场，是重庆首家高端购物中心，包括多个一线奢侈品品牌。协信地产的发展方式，比较全面，与大型房企的思路较相似。
　　不过，宏观调控带来的政策风险，将会进一步出现。协信在上市预期推动下的扩张，也导致市场上对其激进做法的质疑。这些都是协信地产在接下来需要面对的问题。
　　中国房地产测评中心主任、易居中国执行总裁丁祖昱认为，中小企业采取一种差异化的模式，才会有竞争力，千万不要和大企业一样，到一线城市招拍挂的土地市场去拼价格，很快就会拼死掉。中小企业，应该根据自身的特点，去进行机会型的运作。
　　“比如某个城市有个比较合适的项目可以赚钱，中小公司就可以去拿，大公司就要看这个城市是不是在他们选择进入的名单里、未来的发展机会等。”丁祖昱表示。
　　中国指数研究院分析师张哲表示，花样年也是接下来能够冲击百亿榜单的主要成员之一。“花样年在继续保持城市综合体开发的优势之外，加大了刚需以及改善型产品的开发，今后将按照50%商业综合体+50%住宅的策略进行发展。”张哲表示，花样年2012年的销售额是80.1亿元，今年的销售目标是100亿元，在保证业绩稳定增长的情况下，今年过百亿是很有可能的。“这类企业有两种发展方向，一种是做大做强，一种是在细分领域做精。”张哲表示。
　　按这两个方面来分，方兴地产、协信地产，属于全面发展的类型。而花样年则属于细分领域做精的类型，花样年城市综合体的产品，一般位于高新技术区或开发区，销售对象以智力密集型中小企业和企业主为主。此外，由于产品具备上述特殊的产业属性，花样年的不少项目都是拿的园区的工业用地，这进一步为企业节省了土地成本。
　　除此之外，阳光100的模式，也是属于做细分领域的类型。
　　阳光100主要做的是位于二、三线城市的城市中心综合体、郊区大盘，主要针对城市年轻白领，并且近年来开始加强项目商业地产方面的比重和研究。
　　阳光100的商业，做成开放式商业街区的形式，公司只是自持一小部分主力店，大部分的商业面积依然以零散出售为主。不过，公司在商业方面的整体规划、部分自持，一方面使得商业面积销售价格提高，增加了利润率；另一方面，商业配套的规划和实现，也拉升了项目中住宅部分的价格，尤其是对于郊区大盘来说，销售到后期这一效果更为明显。“今年的可售产品将会超过100亿元。”易小迪表示，接下来也会加快周转，但是公司依然会以提高企业盈利能力为主。
差异化
　　在细分领域，除了花样年、阳光100等在主要在产品、定位上的细分外，还有一类企业，就是开辟新的竞争领域。
　　例如宝龙地产、瑞安房地产等，专注于商业地产领域。“有一类企业是有潜力的，但是不会简单地追求规模。尽管销售额只有几十亿元，但是活的还不错，整体利润和回报还不错，也能够获得持续的增长。”郝炬表示，这是中小企业的另一种生存之道。
　　宝龙地产2012年销售额是65.19亿元。该公司定位在二、三、四线城市开发综合体，并持有了超过167万平方米的投资物业。虽然2012年销售额只同比上升了18.9%，但商用物业租金的上涨，显然让其从中受益，2012年其持有物业面积只增长了15.4%，租金以及物业服务收入却大幅上涨了78.9%，达到5.08亿元。
　　除此之外，还有一种模式就是园区地产、产业地产。这一类企业，以联东投资、天安数码城集团为主要代表。
　　以联东投资为例，与一般房地产开发企业不同，公司运作方式，属于工业园区开发运营，项目都位于产业园区，并且在运作之初，就会和当地政府规划好产业定位，并且在后期公司还要负责招商，以及企业入驻以后的注册、统一招聘和采购等后续的服务。
　　这一模式中，物业的销售或出租对象是入驻园区的企业，对开发运营公司的专业性、经验的要求更为严格，非一般房企能力所及。但与此同时，公司的发展不会面临高地价、房地产宏观调控等风险的困扰，反而因为给当地政府充当了园区一级管委会的角色，而能获得众多的政策支持。
　　随着经济增长结构的调整，各地政府对产业发展的需求，园区地产、产业地产类公司，正在迎来新的机会。
　　在房地产调控最严厉的2011年，北京联东投资（集团）有限公司副总经理梁环宇接受本报采访时表示，房地产调控的出现，对于联东而言，反而出现了更多的机会，并且集中在国内最为发达的城市和区域。
　　随着城市的发展，城市政府对产业的需求更强烈，认识也更清晰，这和住宅开发相比是一种完全相反的局面，住宅开发市场的情况是，城市越发达，地价越贵，准入门槛也越来越高。
　　因为主要涉及专业领域，联东U谷、天安数码城等类地产企业，并不为大众所熟知，但据本报了解到的数据，联东控股、天安数码城等企业的销售收入，已经达到50亿元左右的规模，相当一个规模不小的地产开发商。而在国内，相比住宅开发，这一领域对于中小企业而言还有更为广阔的成长空间。