宋磊
　　把“O.C.C”（社区化电商），由一个概念搬到现实中，宝龙地产(1238.HK)仅用了7个月时间。
　　11月24日，宝龙地产旗下电子商务平台“宝龙广场在线”，以福州宝龙城市广场为首发站，正式发布并投入使用。2014年，带着“聚焦半径6公里、30分钟高速物流、精准式营销”的特点，“宝龙广场在线”有望在全国15座宝龙城市广场全面推广使用。
　　对进军商业地产十年之久的宝龙地产来说，试水电商只是谋变商业地产的冰山一角。今年，宝龙还引入资产管理平台、系统化培养商业地产人才的宝龙商学院，更拿下10宗地块，拉开了以“上海为中心、深耕长三角”的区域布局。以“聚焦”为战略关键词的宝龙地产，即将驶入一个发展的快车道。
搭台唱戏
　　“做商业地产开发，更像是搭台唱戏。”宝龙集团总裁许华芳表示，商业地产的经营重点就在于不断与商家、消费者沟通交流，一边连着能唱好戏的商家，一边连着愿意看戏的消费者。
　　通过搭台，让商家挣到更多钱，让消费者收获更惬意购物体验，从这个角度出发，宝龙地产有了试水电商的新考虑。2012年，宝龙地产内部开始研究电商模式。2013年4月，宝龙提出“社区化电商”战略。11月24日，“宝龙广场在线”在福州宝龙城市广场正式上线。手机端也在App　Store上架。
　　不同于市场上普遍存在的全国化电商平台，宝龙电商更聚焦，主打“区域化”和“社区化”理念。以宝龙旗下持有的购物中心为载体，一个购物中心搭配一个电商平台，聚焦周边半径6公里的区域，将其作为线下商场和线上电商平台的目标服务范围。同时，辅以“高速配送”服务，在服务半径内做到最快30分钟送货上门。
　　以福州宝龙城市广场为例，在周边半径6公里的目标服务范围内，约有40万人居住。通过对这约40万消费者的消费行为调查、渗透，宝龙电商平台将根据男女老少的不同消费喜好，推送不同的消费内容。往往每个用户看到的界面也会各不相同，以此做到精准化、精细化营销。
　　“未来，电商平台还会参与到购物中心的企划决策中，如季度准备做10场活动，我们就会利用电商平台推送给消费者20个活动，让消费者自行投票选择最喜爱的活动，之后我们就根据消费者的意愿来统筹举办各类活动。”许华芳表示。
　　截至12月1日，“宝龙广场在线”一周注册用户已突破2万人。对这2万人而言，只要通过手机，就可在福州宝龙城市广场实现消费了。从商户角度，有电商平台前，福州宝龙城市广场400余户商户只有20多家与电商及外送物流有关，如今80%-90%商户都能从中享受到新增的网络营销渠道带来的便利。
　　宝龙地产的电商进程，在试水后会逐渐把步伐调快。许华芳介绍，年底另一个电商平台将会在晋江宝龙城市广场上线。如果福州试运行三个月效果良好，明年已运营的15座宝龙城市广场将全面引入电商平台。
　　更长远的钱
　　和绝大多数商业地产开发商一样，宝龙地产实际在做两个生意：开发型物业及持有型物业。运营模式则是用开发销售的资金，来支撑持有型物业发展。宝龙70%－75%是销售型物业，25%－30%是持有型物业。销售型物业里，约70%是住宅，约30%是销售型商业。
　　在引入电商战略为商户增加利好的背后，如何改善租金在收入贡献中的薄弱地位，变得尤为明显。截至2013年6月底，宝龙地产总收入34.72亿元，其中物业销售金额30.389亿元，同比上升28.6%，租金及物业管理费3.289亿元，同比上升36.5%。其他物业开发相关服务占1.04亿元。物业销售金额、租金及物业管理费分别占收入的87.5%、0.95%。
　　各项收入大幅上升，但销售与持有的明显差异，也逐渐引起宝龙地产高层的注意。而下一步，宝龙地产将在做好销售同时，逐渐向持有型物业要利润，实现资产的保值增值。
　　许华芳坦言，目前大多数从事商业地产的房企，主要利润是开发及销售利润，还没有真正把资产当作宝贝，对资产价值提升比较忽视。其实真正做好商业地产，更大程度上仍是长线的资产收益过程，要争取在长时间里去争取高回报，而不是短期内做到很高的销售额。
　　2013年，宝龙地产在管理上一再加强精细度，提高运营竞争力。同时，在国内大多数商业地产开发商仅做经营管理平台的背景下，邀请凯德精英加盟公司，筹备宝龙地产的资产管理平台。这个平台只有7-8个人，却可遥控10余个购物中心，负责的主要工作是规划资产，监督营运平台是否按规划完成，最终把资产做起来，实现持有型资产保值增值。“通过资产管理，宝龙地产换来的，是更长远的租金收益。”许华芳介绍，资产管理更像是一种模型，更系统地去想更长远的事情。打个比方，一个商场开业，能一口气招租一亿元，但通过资产管理，开始可能只招8000万，但在起初业态组合、商家组合上却更为科学精细，甚至细化到这50平方米应招谁进来。组合科学了，明后年或许就会实现2亿元租金。“我们现在有超过100多万平方米投资性物业，如果日租金单价增长一块钱，整体价值就变得很突出了。”许华芳时常会算这样一笔大账。他也表示，其实难度不高，关键在于怎么管理。
　　聚焦与拓展
　　最近一年在忙什么？许华芳回答说：“忙拓展”。许华芳介绍，今年宝龙拓展做得比较出色，已在全国拿了10个战略布局项目，且项目位置都不错，给未来建立一个很好的发展基础。
　　10月11日，宝龙地产以4.21亿元竞得杭州萧山地块，建筑面积16万平方米，楼面价仅2626元/平方米。而在此之前，从山东的烟台、胶州到上海的奉贤、嘉定，再到江苏淮安，浙江杭州，今年初至今，宝龙地产已在全国连续拿下10块地，总地价款47.347亿元，总建筑面积190万平方米。而宝龙地产的土地储备总建筑面积，也因此达到878.65万平方米。
　　但比起之前大量进入多个省市开发，从上述10个项目区位也不难看出，起步于二三线城市的宝龙地产，如今发展战略则更为聚焦：以上海为中心，深耕长三角，再加上山东和老根据地福建。
　　2013年五一期间澳大利亚的一次考察，更坚定了许华芳对上海做中心的信心。那次考察，许华芳详细参观了澳大利亚商业地产巨头西田集团。西田集团是从2300万人口的澳大利亚做到世界商业地产顶级行列，而上海人口就有2400万，无疑蕴含着更大的机会。
　　“现在最多的项目集中在江苏，已覆盖8个地级市。明年开业项目则以浙江为主。但从长远战略看，在深耕长三角的过程中，上海仍将作为主阵地。2010年初，宝龙地产把总部搬至上海，目前在上海已有四个项目，在未来还有3－5个项目在洽谈中。”许华芳表示，上海的金融、人才和商业氛围都是顶级的，如果找一个地方把宝龙商业地产能量发挥到最好，这个地方肯定是上海。
　　就在12月份，宝龙的两座城市综合体都将开业，分别是福建晋江宝龙城市广场和上海曹路宝龙城市广场。位于上海浦东的曹路宝龙城市广场，周边3至5公里范围内几乎没有同类竞争产品。值得注意的是，在宝龙地产“城市级、区域级、社区级”三条城市综合体产品线中，上海商业地产项目有一个共同点，即均是“外环地铁上盖物业、服务15万-25万人口的社区综合体”。
　　许华芳表示，一线城市中心商业已非常成熟，反而外环地铁上盖项目蕴含着更大的机会。而在二三线城市中，宝龙则要求必须是核心区或有机会发展至最中心的区位。另外，地方政府没有节制，只追求短期效益，密集引入商业项目的城市，则应在拓展中尽量避开。