吴娓婷
　　经过近年的培育，保利地产的商业项目在市场上崭露头角，获得好评。
　　在不少市场人士眼里，住宅开发和购物中心的资源投入和现金回收模式处于正反两端，长于住宅的开发商几乎无法具备批量运营购物中心的素质禀赋。保利地产却决意将商业地产作为自身持续增长的一极，并且找到适合自己的方法，稳健地步入商业地产开发运营的行列。
　　今年上半年，商业物业对保利整体业绩有了更显著的贡献。在广东根据地市场，佛山保利水城和广州保利中环广场两个样板项目，客流量和营业业绩亦在不断增长。经过管理模式梳理和经验沉淀，保利旗下购物中心序列已经到了批量发展的前夜。事实证明，商业地产作为保利的利润增长极已在发挥作用。
　　保利地产方面表示，目前已完成对购物中心产品线的研究，正在提炼属于购物中心的品牌。从配合住宅开发到更主动地投资商业项目，保利商业地产跨入战略型发展的阶段。
　　盈利占比增加
　　从2005年开始，保利地产对商业-住宅双轮驱动的策略展开尝试。董事长宋广菊认为，尽管住宅还有10-20年黄金开发期，但这之后必然要靠商业地产保持竞争力：一方面，销售住宅加速资金回笼，另一方面，让商业物业持有成为稳定增长点。
　　在过去几年加码商业地产的公司开始看到曙光。中期业绩显示，包括保利在内的大型房企的投资物业租金收益和盈利占比在显著提升。
　　业绩报告显示，今年上半年，保利在商业物业方面实现销售签约金额73.5亿元，占比11.5%。去年同期，该领域的销售金额是40亿，占当期销售签约金额约7.9%。可见无论从绝对金额抑或相对比例上来讲，商业物业销售的贡献都进一步突显。
　　在一些城市，商业地产作为利润增长极的作用则更为显著。例如在住宅产品限购的北京。上半年保利北京的销售收入在45亿元左右，其中商业地产收入占比55%。
　　据悉，今年以来，保利加大了商业地产的开发，预计保利北京全年商业地产收入占比会维持在45%左右，而去年全年，商业地产的营收占比仅占13%。
　　商业物业自持部分，数量也得到大幅提升。目前，由保利商业公司运营管理的已开业项目共7个。未来3-5年，公司管理的购物中心和酒店数量将分别达到14个和27个，分布于全国21个城市，总面积近300万平方米。今年上半年，佛山保利洲际酒店入住率达66.8%，同比增长29%。
　　保利商业地产中还有较为独特的形态是会展业务。今年9月，随着夏季达沃斯的成功举办，由商业公司运营管理的大连国际会议中心也与世人见面。上半年，公司累计实现展会经营和展馆租金收入1.71亿元，同比增长4.4%。“作为上市公司，资本市场要求我们利润持续增长，我们必须找到新的增长点。会展是我们看好的，希望把它扶持为保利地产未来的主推力。”保利地产副总经理胡在新说。
　　商业品牌显现
　　今年10月，浙江慈溪，保利滨湖天地购物中心展开招商及主力店签约。该购物中心拥有20万平方米的体量，汇集了休闲餐饮、服装配饰、主力百货、休闲娱乐、大型超市几大业态。其中，休闲、餐饮、娱乐等体验式业态占比接近50%。
　　值得注意的是，保利滨湖天地的总体量80万平方米，包括53万平方米的住宅面积、20万平方米的购物中心面积以及各5万平方米的酒店式公寓和主题乐园。商业面积占比超过四成。“在未来5至10年范围内，慈溪不会再出现如此大体量的综合体。”保利商业地产投资管理有限公司的相关负责人说。
　　与住宅的开发模式迥异，商业物业的资源投入和现金回报都需要经历一个较长的周期。早在2005年开始，保利地产就探索通过商业物业支持住宅开发的方式涉足这一领域。
　　例如在参与地方新区新城建设时，保利于佛山市千灯湖片区首发了购物中心“保利水城”，并以此为中心打造出“保利生活圈”。对于慈溪，保利同样相中这个“中国工商名城”的发展潜力。据悉，滨湖天地周边3千米范围内已建及待建社区，将带来约20万消费人口，慈溪城西乃至整个杭州湾区域也将成为辐射区。
　　事实证明，作为擅长住宅开发的地产商，通过这种方式涉足商业地产是稳健务实的。积累至今，保利地产规划的购物中心达到了12个。酒店方面，今年新开业三家酒店，在建的酒店多达24个。
　　未来，保利对于商业地产的经营也会保持稳健的做法。第一类为优质地段购物中心，全部自持出租。广州中环广场、天津大都会这类城市核心区段的项目，由于地段的不可再生性，租金回报有保证，通常作为最优质的商业物业全部持有运营。
　　第二类，把购物商场拆分，一部分做集中商业，一部分做可售街铺，这与万达形似。
　　第三类则是商业整售，对于养商期长、项目运作资金压力大的项目，可以考虑直接整体卖掉。
　　去年，保利地产与凯德商用签署协议，将北京春天里项目商业地块转手，凯德收购并计划建造七层高购物中心，连地价在内开发成本约23.4亿。
　　战略型发展
　　保利商业地产公司的相关负责人在接受经济观察报采访时表示，随着持有商业项目量的增多，保利将更加主动地发展商业物业。
　　经过这几年的能力培养，保利在商业地产方面沉淀了一套管理经验和模式，品牌效应也初步在众多开发商中凸显，进入了可批量复制的阶段。
　　据悉，保利将在这些商场中，提炼出属于保利购物中心的独立品牌。目前已完成产品线的基础研究工作。
　　胡在新介绍：“建立产品线体系和品牌意味着保利已经进入商业发展战略体系完善的重要环节，也标志着保利购物中心产品从机会型发展到战略型发展的转变。”
　　据悉，在产品线指引下的战略型项目开发是先选择产品，再拿地，再贮备资源、然后开发。而畸形的项目开发则是先拿地、再进行项目定位、然后是筹备资源和开发。
　　上述保利商业地产负责人透露，目前保利的商业物业以各地区的项目公司为主体，更多是为了配合住宅开发，而未来商业地产公司也会物色和投资地块，更加精确地开发运营商业物业。
　　胡在新表示，产品线对项目开发过程中的标准化作用可以减少大量的前期论证比较和决策过程，可以起到保障项目快速建成并开业的作用。“另一方面，产品线的建立将带来极强的资源整合作用，对整合政府关系资源、主力店、租户供应链、投融资伙伴等完整价值链有重要的意义。”胡在新说。
　　保利方面坦承，目前国内购物中心正经历史无前例的爆发性增长，且全国很多城市的购物中心同质化现象十分严重。这是保利需要研究购物中心产品线的重要原因。
　　酒店方面，保利方面认为高星级酒店由于其对提升地区品质和区域地价值等作用，已然成为开发商获取资源的筹码和提升销售型物业价值的手段。“在这一契机之下，未来保利的酒店管理将十分强调资产管理，更好地发挥桥梁作用，协助两大利益相关者，也就是业主及国际品牌酒店管理公司建立强大的关系网。”胡在新说。