胡芳洁
　　转型商业地产已7年，阳光新业正在迎来新的成长契机。
　　从财务报表看，阳光新业的收入、利润规模都不算大，2012年度，其营业收入为5.46亿元，净利润2.65亿元。不过，阳光新业的潜在价值，还在于其所管理的不控股资产、独特的商业地产进入退出机制，以及7年来所积累的商业地产运营的核心竞争力。
　　这些价值，正在等待适当的时机展现。
　　蜕变与可能性
　　增加有潜力的商业资产规模，是阳光新业今年的一项重要举措。
　　今年6月底，阳光新业发布公告，计划增持12个商业地产项目的股权，其中有10个项目，都是2007年阳光新业与大股东新加坡主权基金GIC合作收购的天津“家世界”资产包中的项目，当时根据出资额的不同，阳光新业与GIC分别对家世界资产包持有10%、90%的股份。
　　收购大股东资产，将在短时间内增加上市公司的资产和租金收入。
　　阳光新业的商业地产资产有三类，一是公司控股的资产，二是与合作伙伴共同持有，但不控股的资产，三是公司没有投资、只是进行资产管理的资产。这三类资产，依次是从重资产到轻资产的顺序。
　　这三类资产可以相互转化，阳光新业正是通过这一模式来解决商业地产的进入、退出问题。此次收购家世界资产包项目，正是实现第二类资产向第一类资产的转换。如果将第一类资产，转化为第二类、第三类资产，则实现了商业地产资产的退出。
　　阳光新业的这一资产设计模式，在目前国内商业地产公司中，并不多见，而且从目前的运行情况来看，其自身确实能实现良性运转。
　　此次计划收购的10个家世界资产包中的商业地产项目，只有北京分钟寺新业广场、青岛南京路新业广场这两个项目进行了改造提升，另外8个项目都基本维持在收购后的状态。基于两个改造项目的运营结果和各项运营数据，其余未改造项目在收购以后，阳光新业有信心通过重新规划、改建、业态组合调整等提升其经营水平、租金水平。
　　这一潜在价值的挖掘，一定程度得益于阳光新业与大股东GIC之间的合作，不过，商业地产项目的后期运营、提升，完全在于阳光新业的运营团队和运营经验，这才是公司的核心竞争力所在，这一能力的提升，也得益于其所实行的较为独特的轻资产模式。
　　阳光新业的轻资产模式，即在对商业地产项目少量参股或不参股的情况下，输出商业地产规划、运营、管理等资产管理服务。这一业务，已经成为阳光新业的重点业务领域之一，这也成为阳光新业扩张的新方式。
　　今年以来，阳光新业已经在长三角区域签下7个轻资产项目，其中一个，就是在今年8月底签约的上海淮海路项目。
　　该项目是阳光新业与锦江集团合作的项目，位于淮海路核心商圈，本身商业体量约3万平方米。目前已有BMW展示中心、健身俱乐部和商务休闲会所的业态，由阳光新业经营的部分约1.8万平方米。
　　至此，阳光新业已经进入了长三角区域的7个城市，包括上海、杭州、嘉兴、芜湖等。
　　轻资产模式的推进，也可以进一步扩充阳光新业的商业地产规模。至2012年末，阳光新业自有和托管项目（不包括纯管理服务输出项目）总建筑面积已经超过220万平方米。这种轻重资产结合的模式，增加了阳光新业的商业运营经验，轻资产项目也成为其潜在的收购或合作对象，成为未来价值挖掘的重要领域。
　　从轻重资产之间的转换，可以看到GIC作为重要的合作者在其中的作用，实际上，与其他领域的优秀成员进行合作，是阳光新业业务拓展的重要方式，天津鹭岭项目中的酒店，就引入了新加坡悦榕庄酒店集团，上海淮海路轻资产项目的合作对象则是锦江集团，此外，阳光新业还与麦格理签订了战略合作协议，合作开发、全程管理西安解放路项目。
　　其商业项目也正在推进中，今年10月底，总面积超过13万平方米的天津东丽新业广场开业，成都阳光新业广场也将于今年底开业。而今年开盘销售的天津鹭岭高尔夫森林别墅区、天津阳光波士顿项目等住宅项目，也将为现金流提供支持。
下一步
“2014年，阳光新业的目标很明确，一资产规模进一步增加，二增加融资渠道和融资手段，三加强在核心成熟区域的业务拓展，如上海高端商业项目的改造提升，四贯彻全国性战略布局，推进核心区域目标项目的获取，同时计划进入新的区域，五商业创新和海外品牌引进工作持续推进，在现有基础上取得更大的成果，六引进更多的战略合作伙伴，共同合作开发。”阳光新业地产股份有限公司副总裁张和平说。
　　商品品牌、品类的缺乏，是国内商业地产运营面临的重要问题，阳光新业在商业创新和海外品牌引进方面的工作，也较有代表性。
　　阳光新业在品牌引进方面的工作，经过了两年多的筹备、启动，正逐步进入实施阶段。据了解，目前阳光新业已与美国国家地理商店、加拿大奢侈品珠宝品牌 Birks、新加坡BYSI、日本十川、意大利红番茄等20多个国际品牌签约独家代理、委托管理或战略联盟协议，并在继续与其他国际品牌洽谈，这些品牌大多都还没有进入中国。
　　根据阳光新业的规划，部分首次进入中国的海外品牌，将会被引入淮海路项目。“品牌引进将在零售、餐饮、儿童体验、生活方式等方面全面展开，寻找来自欧洲、美洲、亚洲等区域的各类合作伙伴，从创意前卫的，到符合大众商业需求的。在各路电商也开始积极搭建团队尝试类似业务时，我们早已在品类上更多倾斜电商所无法竞争的品牌，加强消费的参与感和体验性，特别是各类独特的文化感受。”阳光新业表示。
　　张和平认为，引进新品牌时最重要的是对市场趋势的精准把握，略有超前，又无需放弃已经存在的海量市场，同时，应该更多地从品牌的角度思考问题，真正做好引进工作的配套服务，让品牌放心地来，满意地交给我们管理，并结合我们长期的发展战略同步成长。
　　近几年，国内商业地产发展迅速，供应量持续增加，这也进一步导致商业地产领域竞争的加剧。阳光新业同样也不可避免面临着竞争。“目前，北京、上海等一线城市的人均商业面积已分别突破了2平方米和2.5平方米，而西方发达国家一些核心城市的人均商业面积一般在1.2平方米上下。由此可见，我国许多城市商业地产项目的扩张速度已经超过了市场容量和消费需求。”张和平表示，另一方面，电子商务乃至移动购物终端的高速发展，不仅对传统商业造成了一定程度的冲击，也在潜移默化地改变着人们的消费观念和消费模式，消费者购买商品时不再只满足于对物的需求，而是越来越看重商品的个性特征，越来越重视整个消费过程享受到的服务和体验，以及以此获得的精神上的满足，因此，传统的、简单的商业项目经营模式已远不能满足人们复杂多变的消费需求，我们需要在深入研究市场的基础上，紧随市场变化、抓住消费者的显性需求和潜在需求，开展差异化经营，才能保证商业项目持续的成功。“在商业项目的经营方面，阳光新业的竞争优势在于全价值链的商业运营模式。通过整合各类商业资源打造涵盖投资、策划、规划、开发、招商、运营全过程的全价值链运营模式，这一模式从根本上保证了商业项目的经营品质，提升了项目的应变能力。”张和平说。