程久龙 李行一
　　2013年，对南国置业（002305.SZ）来说，是具有转折意义的一年。通过一系列股权转让安排和管理架构设计，南国置业的实际控制人许晓明让这家偏居一隅的湖北民营地产商，转身为央企中国水电地产实际控制的综合性商业地产开发运营商。
　　此前，作为湖北民营地产商的一匹“黑马”，从公司成立到上市，南国置业的市场主要局限在湖北省内。
　　但中国商业地产的竞争格局正在悄然生变。以南国置业的大本营武汉市场为例，近年来，瑞安地产、凯德集团、恒隆地产等知名商业地产开发商纷纷进驻，一方面说明商业地产巨头们一致看好武汉市场；另一方面，在可以预见的未来，武汉商业地产市场的竞争将格外激烈。
　　而随着监管层对地产“一盘棋”的调控，包括商业地产商在内的上市房企的股权再融资至今尚处在停滞状态。
　　中国水电的进入，对南国置业意义重大。“中国水电地产带给南国的帮助主要体现在两个方面，一是资金上的支持，二是在全国市场拓展上的资源支持，这两点正是此前南国置业的短板。”11月29日，南国置业运营总监罗华东接受经济观察报专访，细谈中国商业地产市场变革下，南国置业的转型之道。
　　由偏重零售到关注体验
“最近一两年以来，实体零售行业受经济大环境影响及电商冲击，增长明显放缓或下滑，甚至出现了局部的‘关店潮’。”在罗华东看来，目前商业地产的发展进入了一个相对的调整期。“整体来说，商业地产需往更注重体验性方面去作调整。以南国置业自身为例，在其开发和运营的商业综合体项目中，在保证零售业态品类和品牌丰富性的基础上，着重加强餐饮、休闲娱乐、儿童游乐等体验式消费的比重。甚至许多零售品牌也试图通过创新的产品组合、陈列或服务，加强消费者体验。”
　　电子商务的发展和成熟，对传统零售业态的冲击很大。“消费者去你的店里只是看看货，看好后回去再到网上买，这个现象现在已经很普遍了。”罗华东直言，“如果依然坚持传统零售卖场的思维模式，购物中心将越来越没有吸引力了。”
　　电商的竞争力主要集中在两个方面：一是便利性；二是价格优势。但电商也有自身明显的不足，就是缺乏体验性。而且，人是社会性的，人与人的交往始终是人生极为重要的组成部分。真正做品牌的商家，也不愿见到自身产品线上线下“打架”，开始主动做差异化，而且，线上产品的价格优势也不是绝对的和永久的，所以，现在大家都在探讨线上线下协同互动的话题，未来一定是实体商业与电商协同发展的格局。
　　但商业地产商要主动调整，以应对商业格局的转变，如何尽可能做到极致的体验，把人们从家里吸引到购物中心来。南国置业认为需要做到购物中心三个丰富性：即内容的丰富性、空间的丰富性、活动的丰富性。让人们不只是为了购物而来，而是为了享受精彩生活而来。
　　增加购物中心的体验性，打造购物中心的三个丰富性，即便从短期看，会增加一些成本，也可能一定程度上影响短期运营收入，但把购物中心做好了，人气做旺了，才是商业价值提升的基础。相反，如果是片面追求租金收入水平的话，最终没有人流，收入也会降下来。
　　在调整商业业态布局的同时，南国置业还通过“智能购物系统”，进一步增强消费者的体验感和运营的精细化管理。据罗华东介绍，从今年下半年开始，南国置业已经在部分卖场安装智能购物系统，包括人流统计、智能寻车、免费WiFi等。
　　“通过这些系统，我们在增强消费者体验的同时，能够更好地捕捉到消费者的行为和习惯。”在罗华东看来，这将为未来做更精准、更有针对性的营销提供数据支撑。
　　市场饱和是伪命题
　　作为发家于武汉的商业地产运营商，武汉市场依旧是目前南国置业的“重要战场”。但作为华中地区的商业重镇，近年来，万达、凯德、恒隆、华润等纷纷进驻武汉，武汉商业地产是否存在泡沫的问题，也引起业界热议。
　　罗华东认为：“商业地产和住宅一样，是有区域性的，辐射范围都是有限的，不能说全国商业地产都不过剩，局部过剩是有可能的，但以武汉目前的情况来看，还远没到过剩的时候。”
　　罗华东对武汉市场的乐观基于两点：一是，武汉的城市面积接近北京、上海，其人口承载力能够达到2000万人，“武汉本身是有这个容纳能力的”。而目前武汉尚处在大规模的城市基础设施建设阶段，人口也才1000万出头，“一旦武汉的城市基础设施和配套功能完善，武汉的城市吸引力大大提升，人口也将更快聚集，商业规模和价值还有巨大的提升空间。”
　　二是，随着国家产业从东部向中西部转移，武汉城市圈因优越的地理和交通条件，将优先吸纳和承接沿海的产业转移。“随着产业的升级，武汉将带来人口的快速膨胀和消费能力的提升。”
　　从武汉自身的商业布局特点看，武汉城市面积大，但目前商圈布局相对分散，且缺少超大规模的商业综合体项目的聚集。这在一定程度上，反映了武汉的商业地产还不成熟，覆盖面还有限，依旧存在众多可供开发的“空白地带”。这为南国置业旗下“城市广场”等区域及社区型商业综合体项目，留下众多可供开拓的空间。
　　走出湖北
　　通过一系列的股权转让和董事会权益安排，南国置业引入央企投资者——中国水电地产。公开资料显示，中国水电地产是中国电力建设集团有限公司的下属企业，产品覆盖住宅、写字楼、零售物业、酒店等。目前已先后在北京、天津、唐山、抚顺、成都、绵阳、都江堰、昆明、长沙、贵阳、武汉等城市进行房地产开发。
　　根据南国置业2012年年度股东大会决议，仅一年时间，中国水电地产给予南国置业的委托贷款最多将达到23亿元——这在当前房地产融资困难的情况下，无疑是锦上添花的利好。
　　“现在一块好的城市综合体地块，地价动辄数十亿，现在南国置业敢去拿这样的项目，这在水电入主之前是不可想象的，土地保证金都交不起。”罗华东这样评价南国置业与央企的“牵手”。
　　除了资金的支持之外，南国置业还将“借船”中国水电地产走出湖北，拓展全国市场。此前相当长一段时间，南国置业的主营业务仅局限在湖北市场。这在一定程度上，限制了进一步做大做强。包括南国置业自身也不得不面对这样一个事实——尽管公司已经上市，但从销售规模看，这仍旧是一家中小规模的地产商。
　　水电地产入主之后，南国置业也悄然调整了发展战略，由之前以武汉为圆心，专注于向湖北二三线城市发展，转变为专注于商业综合体的开发与运营，把参与全国重要城市的重大城市综合体及轨道交通重要节点商业综合体的开发与运营列为优先发展战略。
　　“若要走向全国市场，一个很重要的条件，就是需要包括当地政府关系在内的一系列资源。”罗华东坦言，对于长期专注湖北市场的南国置业而言，这一点并不占优，但中国水电地产的进入，正好能够弥补这一短板。
　　8月6日，南国置业发布公告，公司与中国水电地产达成协议，双方以向成都中水电海赋房地产有限公司（增资前注册资本5000万元，中国水电持股100%）增资15000万元的方式，共同开发成都泛悦国际项目。其中南国置业增资金额为8000万元，中国水电增资金额为7000万元。
　　通过上述合作，南国置业将利用中国水电地产的相关资源，进入成都市场。“类似的合作，很快会在全国市场进一步展开。”罗华东告诉经济观察报，未来南国置业的愿景是成为湖北领先，全国知名的商业地产开发运营商。