王凯
　　“深圳楼市的回暖是假象，官方最近公布的成交量数据还有待观察。”
　　进入11月份，每天看到深圳官方发布出新房近200套、二手房100多套的成交量，很多媒体用“井喷”、“回暖”等词汇来形容深圳楼市，宋军（化名）和他的炒房伙伴觉得有些可笑。
　　“作为炒房人，我们当然希望楼市尽快回暖，但是你必须要看到最真实的情况，而不是被表面的东西所迷惑。”
　　在宋军看来，不是说这些数据完全不真实，而是说这些数据只能是对楼市现状的一个参考依据，不能只通过这个来判断楼市的回暖与否。
数据真实性
　　深圳市国土房管局公布的最新数据显示，近期新房签约量大幅攀升，11月一手住宅总成交6435套，日均成交215套，创今年以来新高，较上月增长90%。
　　不仅如此，二手房市场同样出现成交活跃情景。最新数据显示，11月份深圳二手房共成交4021套，环比猛增46.16%，成交面积41.58万平方米。
　　仅一个月，一手、二手加起来共销万余套，这让处在楼市冬天的深圳显得有些另类。
　　众所周知，判断成交量真实性与否要看买家是否最终与银行发生了借贷关系，在北京、上海等大城市，买卖双方一旦签订合同，就视为买家已经与银行发生借贷关系，同时也就证明成交成功。
　　在深圳也是同样的道理，“买卖双方签订了购买协议，银行出具贷款承诺书，然后到国土局备案，同时国土局会给一份回执，买方拿着回执再去国土局办理新房产证后，与银行的借贷关系才开始发生，此时才算真正成交。”宋军说。
　　关键问题在于，“有很多炒房人拿到回执以后，不去国土局换取新房产证，而不换新证，也就不能与银行发生借贷关系，同时，所要缴纳的一些税费也就无需缴纳。而此时国土局已经把你算做了成交量。”
　　据宋军说，福田、南山均是7天后可以拿回执办理新房产证，罗湖是15天后，而宝安、龙岗大概是30天后。
　　“但是在这些规定的办理新证期限后，很多人没有去办理，主要是因为办理新证没有期限，其次没有办理新证，就可以不缴税费。而此时，房子实际已经被买家所控制，可以拿到中介去挂牌，一旦遇到出价更高的买家，可以马上转让，把回执转给新买家，没有人买，就一直挂着，这是深圳炒房人通常的做法。”宋军介绍。
　　据记者了解，在买卖房屋过程中，买家所要缴纳的契税、印花税、营业税、个人所得税等各种税费多达十一二种，所有税费加起来所占房款的比例大概在15％左右，换句话说，购买100万元的房子，所要缴纳的税费大概在15万元，如此高的税费，也从客观上促使买家不得不钻空子。
　　在宋军看来，深圳楼市最高峰的时候，炒房人能占到8成比例，现在虽然降下来，以自住为主，但是最近这部分炒房人又开始活跃了，而正是这部分人或多或少地搅乱了人们看楼市的真正视线。
　　“把近来成交量猛增的原因归结为这个因素，有些牵强，这部分人究竟在近来的成交中占有多少比例，还算不出来。”在国家发改委特邀研究员、深圳大学国际金融研究所所长国世平教授看来，国土局的数据还是可以从一定程度上说明问题的，近来成交量猛涨，是购房需求在年底的一个集中的、短暂的释放，不会长久。
　　据记者了解，近来，北京、上海、广州也呈现与深圳相似的走势，成交量有不同程度回升。但显然能用“井喷”来形容的就只有深圳。
　　宋军说：“官方发布的数据不是不可信，年底的成交量上升也是正常的，最近的政策、开发商的降价都是利好，但是前后两月数据的反差之大让我们不得不仔细摸摸情况。”
　　深圳国土局发布数据显示，10月，每天平均新房销售40余套，进入11月，就猛增到近200套。
　　“从我们摸到的情况看，银行这边的房贷是越来越严格，如果贷款获批，也只能获得银行自己评估价的5成，而评估价一般都比市场价低不少。”崔先生的例子也可以从侧面来证明银行的信贷没有放松的迹象。
　　崔先生去年初在南山区购买了一套总价为190万元的房子，当时的贷款放款额度是136万，可是当崔先生于今年8月打算出售此房产的时候，买家只能从银行拿到124万的贷款，到了10月份，只能拿到110万的贷款。
　　“现在估计100万都拿不到了。买我房子的这个买家，国内的四大行都找过了，贷款很难批下来，没办法才找的外资的渣打银行，但是渣打的贷款条件非常苛刻，最终还是没拿到。”崔先生说。
中介的“导演”能力
来自深圳市国土房管局的统计显示，截止到11月15日，深圳市新房成交量大幅上升，日均成交198套，创今年新高。
　　国世平说：“这些数据是短暂的现象，并不是楼市反转、回暖的信号。如果有开发商错误地这么认为，那么他在今后定会吃苦头。”
　　最近很多开发商都在喊回暖，类似以“回暖”为主题的论坛也逐渐多了起来。很多开发商甚至敢言自己的楼盘已经快销售完结。
　　“这也是假象，开发商到了年底，为了充量，保证现金流，都会选择跟地产中介合作。”宋军告诉记者，“最近，这样的情况特别多。”
　　据宋军讲，接近年底，很多开发商都会有“损盘”（俗称尾盘），开发商销售乏力，中介多会选择在这个时候跟开发商谈判，以远低于市场价的价格拿进，然后按市场价推出，而这跟传统意义上的中介代销开发商一手楼是有本质区别的。
　　据宋军讲，这么做有很大风险，中介之所以敢这么做，主要是他们接触了大量的购房者，知道购房人什么时间想买，买什么样的户型，买什么地段，他们掌握的一手资料非常详细，拿着这些跟开发商谈，占主动权。另外的原因就是中介都有关系比较硬的炒房客。中介可以把这些损盘以低于市场的价格直接推荐给这些炒房客，对中介来说，不一定可以全部卖出，但是至少多了很多有购买意向的、有资金实力的推销对象。
　　在楼市疯狂的2006、2007两年，就有业内人士曾暗指中介联合炒房人使用多种手法抬高了房价。
　　“他们只是签一个购买协议，就像股票承销一样，在有限的时间内卖出这些楼盘，会得到高达三四成的利润，如果卖不掉，自己必须全部吃下来。这个协议的时间短则一两个月，长则一两年。具体时间是弹性的，按照实际的卖房情况随时调整协议时间。”宋军说。
　　据记者了解，南山区和关外宝安、龙岗的很多楼盘都已经与中介公司达成了协议。
　　“我们认为现在还不是切入的好时机，近来所谓的回暖是假象，不会阻碍我们的视线，我们有自己判断的方式和手段，明年年初，春交会时节是考虑进入的时机。而这几个月是洗牌的时间。”宋军称。
　　国世平认为：“决定房价上涨的两个因素：一是价格达到合理的购买水平，二是供小于求。现在看来，这两个条件都不具备，所以价格还会继续跌。”