市盈率、冻资额创今年内房股新高
龙湖IPO预示资本市场新标准
　　11月19日上午10点，经历了2年等待与准备的龙湖地产正式挂牌。香港联合交易所二楼观礼平台上，吴亚军和她的高管团队正关注着交易屏幕，龙湖地产股在以略高于招股价开盘后不久便站上8元关口，盘中最高达8.19港元。
　　尽管 19日恒生指数当天收盘报22643.16点，下跌197.18点；但龙湖地产股价最终收盘报每股8.01港元，全日成交量合计5.62亿股，总成交金额43.34亿港元，逆势上涨的首日表现为龙湖漫长的IPO之旅画上了圆满的句号。
　　龙湖地产超出市场预期的表现，也表明经过去年一轮周期性深度调整后，资本市场已从对地产公司土地储备规模的盲目追捧，转向对土储质量、财务结构、甚至公司管理的理性选择。
　　据一位参与龙湖IPO的投行人士透露，龙湖全球路演最终累计获得订单超过350份，吸引机构资金超过百亿美元；香港公开发售方面，获得约57.51倍认购，冻结资金额度超过400亿港币，这创下了今年赴港上市内房股之最。
　　根据龙湖地产披露的发售结果公告显示，本次上市全球发行共计10亿股，占公司总股本的20%，由于香港公开发售超额50倍或，公开发售的比例将由1亿股增加至4亿股。这意味着多达上百亿美元的机构资金只能争抢6亿股。龙湖地产路演后半程，基金及散户均出现“一票难求“的局面。
　　火爆的卖方市场格局令龙湖地产提前锁定招股价格区间的上限，不过龙湖管理层最终还是决定 “让利三分”，以7.07港元发行。扣除发行涉及的承销费用及开支，并假设超额配股权未获行使，龙湖地产本次上市将获得的款项净额估计约70亿港元，若15%超额配股权悉数行使，集资额将超过80亿港元。
　　上述投行人士表示，“以略低于发行上限的价格定价，更多体现出龙湖的一种姿态，即公司对股价稳定上涨，并给投资者以长期回报的自信。按此价格计算，龙湖发行的市盈率约为14倍，已经创下今年地产IPO新高，在香港已上市的内房股中，也仅次于中海地产。”
资本市场新风向标
　　尽管，在龙湖地产于今年9月底确定上市计划时，资本市场普遍认为，这是今年最值得期待的一支内房股，但恐怕没人敢在当时预期，龙湖地产能够超过金隅股份，成为今年冻资额以及市盈率最高的一只内房股。
　　今年7月，以建材为主业的金隅股份成功上市，其市盈率为12倍左右，招股价为每股6.38港元，共募集资金59.5亿港元，创18个月以来，香港IPO之最。
　　金隅股份上市重新打开了香港资本市场的IPO窗口，被誉为资本市场解冻的标志，但“春天”只有短暂的三个月。9月底，中冶上市后即遭破发。
　　瑞银亚洲区总裁蔡洪平认为，“中冶上市的表现预示着资本市场从对IPO的追捧期，进入选择期。”
　　随后，今年首只纯内房股上市亦破发。福建某上市地产企业则将定价下调近一半，深圳一家地产企业也成为首个中止上市计划的房地产公司。而市值最高的一家广州地产企业，亦在预路演后，缩减了融资规模。
　　龙湖地产上市前景因市场波动而变得有些扑朔迷离，而在其后面，至少还有二十多家准备上市的地产公司。
　　一位待上市房地产企业总裁即表示，“波动的市场已经影响了公司的上市计划，我们需要看一下龙湖——这只内房股的新风向标。”
基金一票难求
　　龙湖地产刚一启动上市，即初扫内房股上市之靡态。早在预路演期间，即锁定了五家基础投资者，涉及资金1.975亿美元 (约15.4亿元)，当中包括中国银行旗下中银集团投资、淡马锡、新加坡政府投资、平安保险旗下平安中国资产管理，以及香港置地，基础投资者有6个月禁售期。
　　上述投行人士表示，五家基础投资者类型各异，既有新加坡政府投资这类的国家主权财富基金，又有金融、保险领域重量级的财务投资者，而且还包括香港置地一类的行业龙头。
　　“基础投资者的构成传递给后来的机构投资者一个很强的信号——和以前的内房股不同，这是一只很叫人放心的股票。”
　　11月2日，龙湖地产管理层启动国际路演，订单行情超出市场预期，基本提前锁定了上限的发行价格，其中获国际著名的索罗斯基金(GeorgeSoros)以无限价的方式入股认购。这是这只著名的对冲基金首次投资中国内房股。此外，施罗德、霸菱、汇丰银行、安联、高桥、奥氏等多家国际顶级投资机构踊跃下达订单。
　　路演进入后半程，花旗银行、摩根士丹利、瑞银三家投行的单笔订单均超过10亿美元，中投等风险偏好极低的国家主权财富基金亦取消了价格限制，国际认购出现一票难求的争抢局面。
　　另一方面，公开市场认购亦超过50倍，按照此前承诺，龙湖必须回拨一部分新发行股票，以满足公开市场需求。
　　“龙湖地产招股最后阶段，基金基本是在推销自己，龙湖招股彻底变成了卖方市场。”一位参与龙湖招股的投行人士表示。
　　上述基金经理认为，“龙湖地产在波动市况下，获得这一成绩，十分难得。不过，决定上市后股票走势的，不仅是招股成绩，还有订单的质量和结构。”
　　获得的一份龙湖地产招股资料显示，目前龙湖地产所获订单中，长线基金占33%，对冲基金为占26%，私人银行占35%，而富豪则占6%。
　　“长短结合，私人投资和机构投资适度匹配是保证新股上市后稳健上涨的关键。”这位基金经理表示，“一些股票上市后即破发，即因只有短线对冲基金支撑，这些基金上市后炒一把就跑。还有一些股票尽管上市后爆涨，但此后没有稳定性，无法给投资人长期回报。”
　　这位基金经理认为，由于有大量长线基金支持，龙湖地产对基础投资者还设定有6个月的禁售条款，预计龙湖地产挂牌后不会出现大幅波动的情况；同样，即使一些对冲基金的退出，也不会拉低龙湖的股价，预期龙湖股价在未来相当长一段时间，会保持稳健上涨的势头。
资本市场新选择
　　龙湖地产成为今年受资本市场认可的少有的内房股，预示着资本市场对内房股的选择标准，正在发生改变。
　　“2007年，资本市场对内房股规模盲目追捧，只要土地储备够大，估值就相应无限增大，2008年，金融危机又令投资者视房地产为毒药，土地储备一下子变成了巨额负债，如今，龙湖能够在波动市场下，成功上市，预示着资本市场对内房股的判断已经偏于理性。”上述投行人士表示，“龙湖地产吸引投资者的优势，主要是优质土地储备所带来的高成长性预期，以及健康的财务结构。”
　　11月2日，龙湖地产在召开投资人午餐会之前公布招股书。招股书显示，截至2009年6月31日，龙湖地产现金结余约为59亿元，预售款约为134亿元，现金流较为充裕。这与龙湖地产在今年上市前，大幅优化负债结构有关。
　　一位接近龙湖地产的投行人士表示，龙湖地产今年上半年偿还了花旗银行20多亿港元贷款，且偿还了银行50多亿元短期贷款。
　　龙湖地产于今年初发行了14亿元公司债，是首家发行公司债的民营地产企业。近期，农业银行更授信180亿，目前可用授信额度超过300亿元。
　　龙湖地产2009年净负债率大幅下降约五成，约为110%。而龙湖地产上半年销售收入同比上升160%，销售均价亦为去年两倍。龙湖地产上市后，其所持现金将高于负债，上市后成为继SOHO中国之后的第二家净现金上市内房公司。
　　招股书显示，龙湖上市后除5%补充营运资金外，其余均将用于开发现有项目，及扩大土地储备。其中，45%将用于偿付现有项目土地款，49%将用于收购新的项目。
　　“龙湖地产与此前几家内房股的根本不同在于，这不是一家在上市前私募退出压迫下被迫寻求上市的房企，其融资目的亦与一些公司，将上市融资，主要用于偿还债务大相径庭。”上述基金经理认为，“在上市前选择优化自身财务结构，而非像2007年之前通过上市前私募贷款，盲目扩张土地储备，增大估值，在资本市场风险偏好较低的趋势下，将成为地产IPO的一种新风向标。”
　　上述基金经理则表示，“龙湖地产董事长吴亚军所带领的高管团队，在路演期间着重向投资者推介的是公司的管理及运营体系，这在从内地走出去的房企中十分少见。”
　　经过去年一轮周期性深度调整后，资本市场已从对地产公司土地储备规模的盲目追捧，转向对土储质量、财务结构、甚至公司管理的理性选择。
　　上述投行人士则表示，若以市值、销售额等基础数据划分，万科、中海、保利三家大型房企是业内公认的第一梯队地产上市公司，龙湖则与远洋、世贸、绿城等居于第二梯队前列。
　　“不过，龙湖的城市布局和产品线比一些只在一两个城市发展得很好的公司更丰富，而财务结构又由于那些盘子扩得太大的公司。资本市场对龙湖上市的认可主要来自于，一些基金经理已经预期龙湖是一家最有可能杀入第一梯队，并冲击中海地位的上市房企。”