陈文雅
　 “600万一亩的地价，小的开发商拿不起，就算地价打三四折，大的开发商都不一定愿意来。”7月25日，余姚市一口气推了12块地，其中出让面积最大的余姚云河绿洲南侧商住地块出让面积3.24万平方米，容积率1.0—1.5，挂牌起始价约2.82亿元，折合约580万/亩。浙江省宁波余姚市一位地产人士表示，余姚正在加大推地力度，但地产商拿地信心尚未恢复，能否给余姚本已吃紧的土地财政雪中送炭还未可知。
　　这是中国东部沿海城市县级市土地市场的缩影。在二、三线城市，急于大量推地的地方政府亦不在少数。在南京，在出台个税返还补贴政策鼓励“人才”首次置业的同时，7月至今地方政府还接连推出了51块地，仅17日一天，南京国土局连续发布41条土地出让预告，出让土地总面积合计230.2万平方米，达2011年全年卖地量的一半。南京市今年计划出让住宅地块400万平方米，但是半年过去只完成了三成。
　　正略钧策企业管理咨询有限公司副总裁郝炬向记者表示，在二、三线城市，由于整个经济环境不景气，税收下降较快，财政压力大，推地招商将成为地方政府下半年重点工作，力度会很大，机会也多。
　　地方政府推地，开发商是否接盘，接盘后能否卖出去，仍存疑问。二、三线城市的土地市场已出现了分化，“在天津、沈阳、石家庄等供应量过剩的城市，开发商拿地要慎重。”一位房地产分析师建言。
　　而在北京、上海、广州三个一线城市，最近一个多月以来，间或闪现的“地王”似乎已经让某些眷恋昔日繁华的地产商闻到了熟悉的味道。
　　7月10日，曾因钓鱼台七号院项目30万元/平方米售价而轰动京城的中赫置地，击败融创等多家大型民营地产公司，以26.3亿元以及16400平方米的回购房面积竞得北京万柳地块，楼面地价超过4万元/平方米。
　　7月以来，北京已成交了5宗住宅用地，而整个上半年成交的住宅用地也不过只有5宗。
　　近两个月，万科、保利、恒大、龙湖、融创、绿地等龙头房企共拿地47块，总土地出让金额约125亿元。其中,万科仅6月即花费21亿元新增权益土地储备71.7万平方米；保利在重庆、成都、武汉、石家庄、西安等地新增多个项目；恒大以13.2亿元拿下广州珠江新城地块，以37亿元拿下济南7幅地块，并同时宣布150亿元投资哈尔滨项目；龙湖地产在厦门花17.37亿摘下集美区灌口镇三地块。
　　这究竟意味着真正的回暖已经到来，还是仅仅是回光返照？
　　就此话题接受采访的多位房地产分析师表示，在目前的市场形势下，当前涌现的以万柳地王为代表的“地王”“只是个案”，不仅放眼全国这样的火热局面并不多见，即便在出现地王的几个一线城市，短期内也很难具备代表意义。
　　“短期内出现地王频现局面的概率很小。万柳只是个案，毕竟四环内的地越来越少。”郝炬表示。
　　北京虎杰投资咨询有限公司首席分析师张寅则称，下半年不会比上半年更好，短期而言土地拍卖市场不会很乐观，开发商大多还是在忙于销售，想办法去库存。从全国土地储备的总量来说，已可供开发商开发三年以上，只是不同开发商的储备量有差异，不排除出现青黄不接的开发商。去年来说土地收入运行状况之所以还不错，是因为商业地产顶住压力，但今年商业地产也出现了过剩。几乎所有城市都未完成上半年土地供应计划，地王也仅仅出现在个别成交量已经开始回暖的一线城市。
　　张寅认为，现在的“地王”和2007年、2009年和2010年上半年频出的地王已不可同日而语，之所以还会出现万柳地王这样的个案，也是因为“以往的地王未受到惩罚，没吸取教训的开发商还以为仍然可以按照以前的规则操作，所以赌一把。这是一种历史遗留现象，下一步不会再有，一方面政府会加强监管，另一方面开发商自然也会选择更加理性地参与”。
　　“从我们调查的情况看，前三个月开发商拿地的热情和量都不大。今年4月开始，我们就建议开发商可以拿一部分合适的地块了。5、6月开始，整个市场回暖，主要是以价换量的功劳。1-6月，房地产市场成交的情况较好，降幅减少，开发商的现金状况会好些。”郝炬表示，现在已经可以说是拿地相对好的时候，但目前来讲整个市场情况还不是太好，大部分地产商的拿地意愿还不是很强烈，“目前宏观经济状况，房地产宏观调控力度都决定了现有调控政策不会放松。现在国务院又派检查组到若干重点城市检查调控执行情况了。总体来看，短期大幅反弹机会不大。”
　　来自国家统计局的数据，今年上半年房地产开发企业的土地成交价款下降了13.3%。上海易居的报告则显示，上半年，全国房地产开发企业土地购置面积17543万平方米，同比下降19.9%，降幅比1-5月份扩大1.2个百分点；土地成交价款3441亿元，下降13.3%，降幅扩大3.3个百分点。据统计，上半年房地产用地流标流拍共1882宗，去年同期则为1018宗。其中，商服用地流标流拍625宗，同比增加96.5%，住宅用地流标流拍1257宗，同比增加79.6%。全国共上报高价地即总价或单价创新高，或溢价率超过50%的异常交易房地产用地宗数24宗，远少于去年同期的433宗。
　　张寅认为，8月开始，北京的房地产市场会开始为期4—6周的短期休整，成交量环比会回落，不会低于10%，大概会在10%—15%。9月中下旬成交量又会止跌回升，直到11月。
　　至于全国的情况，每个城市情况不同。整体而言供大于求，但是个别城市小户型缺口大。例如北京二手房价已创历史新高，90平方米以下小户型单价涨了20%，90—140平方米户型价格没动，140平方米以上的豪宅价格还在往下，这说明豪宅供应依然过大。
　　郝炬建议，开发商在拿地时，需要注意业态组合搭配，多考虑高周转率的项目。“我们把项目分成三种，一种是快盘，即周转率高的招拍挂净地，行情不好的情况下降价也能卖出去，这个应占40%—60%。慢盘、长盘都不能超过40%。”郝炬说，去年绿城之所以出现危机，和产品结构密不可分，当然也有区域布局不合理的问题。