廖杰华 张晓龙
　　有时候，过分的理智是件让人讨厌的事情。有时候，一个理智的声音，许多年后才被人理解。
　　就像2008年的那场捐款门，铺天盖地的唾沫几乎将王石淹没，很少有人想到，这当中的多数人如今正在思索曾经的鲁莽。
　　就万科本身而言，王石对郁亮的选择被认为是理智的决定，财务出身的郁亮被认为具备足够的勇气与理智，在他的领导下，万科或许再也回不到那个激情燃烧的年代，但却能保证安全。
　　万科的成功，一部分源于对土地市场的合理把握。
　　在拿地上，2008年前后的万科判若两人。
　　2007年，全国十个城市的地王中，万科占了两个，一个在东莞，另一个在福州。2008年以后，万科与地王绝缘。
　　也是在2008年，王石对外表态，2008年之后，万科绝不拿地王。
　　王石说，以万科这样的规模，完全没有必要计较一城一池的得失，完全没有必要靠拿地王来竞争。在王石看来，土地资源持有量较少是万科的特色，但并非缺陷，土地对于万科来说只是房屋开发必不可少的原材料。
　　之后，万科确定了“不囤地、不捂盘、不当地王”的“三不政策”，并坚持至今。后来，面对土地储备不足的质疑，王石和郁亮的表态是，“土地资源，够用就可以了。”再后来郁亮把够用总结为：基本满足未来两到三年的开发需要。
　　也是从那时开始，万科开始了新一轮的迅猛发展，2010年和2011年，万科连续两年销售过千亿，成为世界上最大的房地产开发企业。
　　对于已经开始的房地产下半场，郁亮说，囤地捂盘的模式已经过时，下半场只有快速周转才有可能胜出，万科在整个2012年都将实行“冬天模式”，保证资金充裕的同时，多卖房子、少囤地。
　　也许，又有些有人要问了，千亿万科的成功是机制的作用，还是公司的精英们英明神武？
　　谁知道呢！
访谈
　　高位建仓，低位踏空
　　经济观察报：业内普遍认为，万科对行业周期的把握是最精准的，买地时机的把握非常到位，你认为，万科踏对周期的主要原因在哪里？
　　谭华杰（万科董秘）：谢谢赞赏，但我觉得很惭愧。实际上，踏对是很不容易的。
　　“踏对”意味着“逃顶”和“抄底”。“抄底”，就是在地价低位大量购置土地，“逃顶”就是在地价高位停止购地。2007年以来，房地产行业和土地市场经历了反复调整，从实际情况看，能够做到“抄底”和“逃顶”的企业基本不存在。万科其实也没有能做到例外。
　　经济观察报：你的这个结论非常有意味，能介绍一下具体的情况吗？
　　谭华杰：我们先来看一下，2008年以来，16个可公开查询数据的主要城市（深圳、广州、东莞、佛山、上海、杭州、南京、苏州、宁波、北京、天津、沈阳、大连、武汉、成都、重庆），各个季度土地市场的变化情况如图1：从价格来看，这四年半时间内，土地市场的低点是在2008年年底到2009年年初，高点出现在2009年下半年。而从成交量来看，很明显，低点成交量最少，而高点成交量最大。说明从总体上来看，房地产企业买地买在高位。
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　　而从主要公司来看，行业内四家标志性企业，在2008年买地的情况如表1：2008年万科的拿地量在行业中绝对第一，超过第二名一倍。但万科的拿地金额占销售额的比例，和其他几家公司差不太多，都在30%左右。这个比例是行业历年来比较低的，也就是说，在2008年没有公司做到了“抄底”。
　　而在2009年，上述四家公司的买地情况如表2：由于2009年上半年土地市场成交很少，大家2009年拿的地，基本都在下半年的高位。就买地金额占销售金额比例这个核心指标来看，所有公司都高于2008年，除万科外，其他公司都高出很多。实际上，行业的前十大公司，除万科外，2009年这个指标都非常高，大部分在70%以上，低于50%的只有万科一家。而且，在16个城市的“地王”得主名单上，除万科外，其他公司基本都榜上有名。很显然，在2009年也没有公司做到了“逃顶”，绝大多数公司都在高位积极建仓，万科相对冷静一点而已。
　　踏对的条件不具备
　　经济观察报：高位建仓，低位踏空，这好像是股市中散户的做法。为什么会出现这种情况呢？
　　谭华杰：相比股市，在土地市场中要“踏对”更困难。原因在于：第一，行业缺少长期融资渠道，缺少支持反周期操作的金融工具，企业的外部资金来源，主要是销售回款和银行贷款，这两者都与市场景气程度高度相关。这就导致了，市场高峰时所有企业账面上的资金都比较多，但大家缺少其他投资渠道，上市公司又存在持续的业绩披露压力，企业的钱只能用来买地，从而导致土地市场竞争加剧，地价高企。另一方面，市场一旦陷入低谷，企业的资金链又普遍紧张。像万科这类稳健型企业虽然资金状况相对较好，但也仅能做到不减少开工，在项目投资和并购方面难以展开大的动作。
　　其次，土地的价格刚性一般高于房价。市场低谷时，我们看到的不是地价的下跌，而是土地供应面积显著减少，你想抄底，可供你选择的土地也不多；而当市场复苏时，地价的上涨又往往快过房价，进一步增加了“抄底”的难度。
　　再次，对万科来说，并不追求持有过多的土地，项目资源一般保持两到三年的水平，这个年限在全世界大型地产商中是最低的。停止买地的时间如果超过一年，万科的经营持续性就会遇到挑战。所以，即使在地价较高时，也不可能做到完全停止购地。
　　因此，“踏对”是困难的，只能追求“不踏错”，即，在地价高位时不买入过多的土地，当地价低位时不至于没有钱买地。2008、2009年的市场调整中，万科的经营安排也基本体现出这一特征。
　　经济观察报：我们知道万科有一个主张：“不拿地王”，为什么万科会提出这个主张？
　　谭华杰：首先要说明一点，万科定义的“地王”，和一般所说的“地王”略有差异。一般说的“地王”，指的是一个城市或者城市中的某一个区域，总价或单价创出新高的地块。但总价很大程度上取决于项目的大小，比如广州的亚运城项目，几百亿的地价，但这只是因为它太大了，如果拆成十块地来出让，就都不是地王。而单价的意义也不是很大，在不动产价值的上升通道中，单价不断创新高并不是什么意外的情况。
　　因此，我们不主张单纯以总价或单价作为地王的判断依据。在我们看来，“地王”是指地价中含有较多预期成分，只有房价在短时间内大幅上涨才能盈利的项目。也就是所谓“面粉贵过面包”的土地。
　　万科2008年提出“不当地王”，是吸取2007年的教训。2007年房价、地价快速上涨，万科虽然认识到市场存在的风险，但在当时的牛市氛围下也感染了焦虑情绪，也有少数地块是在高位获取的。这些高价地，后来大部分经营都很困难。我们进行了检讨和反思，2008年之后，万科没有拿过一个“地王”项目。
　　不当地王，一方面是从企业自身的利益出发，是为了规避投资风险；另一方面，地王的出现往往会推动市场的焦虑情绪，刺激市场的升温，公众对地王普遍持排斥态度，不当地王，也是从维护企业社会形象来考虑。
　　经济观察报：万科如何来决定购买土地的时机和数量？一、二线和三、四线城市的市场走势并不同步，万科如何来把握这个差异？
　　谭华杰：万科在做项目投资决策时，首先考虑的是项目地价与当前的周边房价是否匹配。公司不会把项目的盈利预期建立在房价大幅上涨的基础上，而是会对未来的房价做较为平稳的预测，在此前提下，判断是否存在合理的盈利空间，进而判断地价是否合理，风险是否可控。
　　万科坚持快速周转，项目资源一般保持在未来两到三年的开工量。拿地数量主要根据业务发展的实际需要确定，并为未来的增长预留一定空间。
　　万科不会简单地用“一、二、三、四线”来划分城市，设定投资重点。而是会对所有目标城市进行多维度的分析，综合考虑人口、居民财富、地价相对于房价的适度性、市场库存、土地市场透明度多方面的因素，在此基础上进行评估。我们内部会有一个城市优势排名，不同于一般意义上的一、二、三、四线。在具体的投资决策时，还会考虑各地的土地供应情况以及公司在当地的发展定位，包括土地属性和配套是否和普通商品房定位相匹配、能否满足自住客户需求等。
　　经济观察报：我们注意到，今年上半年万科拿地较少。你对下半年土地市场怎么看？万科下半年会发力吗？
　　谭华杰：今年一季度时，主要城市的地价相对于前期有所调整，但调整幅度不大，另一方面，16个主要城市，除了少数几个城市土地供应面积较大，其他城市总体供应面积相比去年同期都明显萎缩。土地市场的机会并不多。
　　二季度土地市场成交局部活跃，但整体并未放量。企业资金面有所改善，但主要体现为偿债能力上升，投资能力并未全面恢复。预计下半年各地将加大土地供应力度，资金充裕的企业仍有较好的机会。
　　截至今年一季度末，万科的货币资金为390.5亿元。公司的资金比较充裕，可以灵活把握土地市场的机会，但在具体项目决策上，仍然会坚持严格的投资标准。