陈哲
　　有人认为港台开发商在过去经受了“失落的十年”。事实貌似如此。自2005年汤臣一品在陆家嘴开出了均价10万的天价豪宅后，针对这类高端定位，港台开发商受到的指责从未停止。此后，在房价飙升的年代，以长实、和黄为首的港商的长期开发模式成为众矢之的，囤地似乎又成为他们的另一个负面标签。
　　面对内地的快速城市化进程，以万科为首的绝大多数开发商追求货如轮转的开发模式，并在“黄金十年”获得了非凡的成长。但不争的现实在于，数轮调控中，无数的开发商在土地和房屋价格的巨幅波动中，因为资金链断裂而倒下。许多苦果，大都在企业拿地的一瞬间就已经埋下。
　　反观港台房企，无论其类型强调规模布局或是利润至上，其投资时机和拿地价格都恪守纪律，量力而为。
　　一个萝卜一个坑
　　提及港台开发商在内地的开发经历，汤臣一品是一个绕不过的项目。
　　1992年，正值浦东开发开放。台湾商人汤君年到内地投资，而后在浦东拿下数幅地块。其中一幅，毕十年之功打造成汤臣一品，在当时万元楼盘尚少的上海，这个天价住宅项目成为异数。
　　更不幸的是，汤臣一品开盘之际，汤君年刚去世，又正值行业调控启动。这个项目因为“价格虚高”经受了无数道德的职责。而政府也针对其高溢价大做文章，据汤家二代掌门人汤子嘉回忆，“甚至有些来自强力单位的电话，打到我们客户那里去，质问为什么要买汤臣一品。”
　　汤臣一品在受质疑后很多年中，由于销售惨淡，集团长年亏损。“这些年，中国成长了很多新的房地产公司，比如龙湖、富力、合生等等。可是汤臣是没在动的，停留在原地，甚至是在退步。”汤子嘉说。
　　到2008年，“第二代”汤子嘉正式从母亲手中接过公司管理权，并开始谋划改变现状。一方面，将汤臣一品的推售户型进行调整，加快销售力度。2009年6月到2012年5月，该项目共成交65套住宅。而此前的4年时间里一共才卖掉4套。另一方面，汤臣走出上海，布局天津等新的区域。
　　值得注意的是，汤臣公司旗下最支柱的项目汤臣一品去化艰难，但企业仍能维持惨淡经营。个中原因，是汤臣集团并未因市场尚佳，而希望通过扩大投资规模来平滑公司利润。到内地近二十年，近年汤臣一品销售大有起色时才开始向外地拓展。
　　“置身市场之外”
　　除了在规模扩张上量力而为，更值得一提的是，香港房企在浸淫香港地产数十年后，对行业周期的准确把握和高度克制。作为香港老牌十大房企，恒隆与汤臣同于1992年进入内地。只在上海一地，恒隆苦心经营恒隆广场和港汇恒隆两大项目长达12年之久，并一度将两大项目的无杠杆年回报率做到27%。直到2005年，恒隆才开始向其他城市拓展。
　　尽管走出上海后，内地楼市迎来了多次调控，恒隆的步点都甚为准确：过去十年间，2005—2006年，恒隆拿下5幅地块；2009年，拿下另两幅地块；2011年底，又拿下一幅地块，虽然项目数量不多，但是这些地块均为核心城市的黄金地段，面积在数万方左右，成本均在数十亿元。但除此之外的时间里，恒隆并不拿地。“在市场最热的时候，我们往往置身事外”。
　　恒隆曾确定在2005—2007年三年间拿下18个项目的计划，但实际到2008年，这项计划只完成了一半。对此，投资者认为其拿地太过审慎，恒隆集团主席陈启宗回应道：有人讲股东给我薪水就是为了让我什么也不做——所指的是我没有为业务购置新地块。但正因为知道何时不买，才会知道什么时候该买。毕竟，为股东带来回报的不是购买土地，而是我们是否以合适的价钱在合适的时间购买合适的地块。
　　恒隆曾就长沙一幅地块做了六年的功课，但由于其间土地高涨、政府提价，陈启宗果断放弃。“在许多情况下，例如市场过度炙热，政府要求更高价，我们宁愿待市况降温才完成洽谈，所以放慢进程。要单方面加快进程，并不现实。”
　　恒隆之所以能够踏准节奏，更重要的是能够善于根据市场预判来配置公司内部的资源。
　　2010年三季度，恒隆配股融资110亿元港币。有人质疑陈启宗，手头那么多现金，为什么还要找钱。陈启宗的回答是，熊市迟早会重临，我们应该做好准备趁底价买地。事实证明，由于开发费用沉淀了大量资金，恒隆截至2011年年中的现金额少于110亿港元，若无此前集资，恒隆将已经处于净负债状况。
　　熊市中手握重金，在投资市场的竞争中颇具优势。2011年6月，恒隆参与了昆明市政府旧址地块的竞标，这幅被认为是当地最好的商业地块，引来了4家内地开发商、1家新加坡房企和恒隆。“当时我认为胜算不高。”陈启宗坦言。不过，由于技术原因，政府在竞标前取消拍卖。到当年9月再次推地时，市场下挫，融资环境紧张，4家内地房企都退出竞争，最终恒隆以35亿元拿下这幅地块，“如果再迟一点，拖几个月，估计唯一的竞争对手也可能退出，交易价格会更便宜。”
　　囤地捂盘的背后
　　港商对待项目稳扎稳打的风格，也是其在地产投资时一个突出的特点。
　　比如汤臣集团，上世纪90年代在上海投资20亿美金买地和建设，直到14年后上海公司才向集团贡献利润。而上海商业标杆的恒隆广场，更是花费了恒隆地产10年时间和资源。
　　但这种长期开发模式，在地价飙涨时期，容易造成外界这样一种认识：开发商凭借土地升值就能获得巨额利润。
　　李嘉诚旗下公司长江实业和和记黄埔在内地常常因“囤地”而备受质疑。常见诸报端的东莞“海逸豪庭”项目，据报道，和黄1999年拿下该地块，但因种种原因，一直未能开工，并于2007年因闲置过长被罚7915万元。但此后，该项目继续晒了5年太阳，直到今年才正式开发。前后仅囤地时间，就超过13年。
　　开发缓慢的背后，是长和系获得的巨额土地增值收益。比如和黄在上海已售完的御翠豪庭项目，2002年以协议出让的方式获得，当时的楼面地价约2497元/平方米；但该项目直到2007年首次开盘时，售价已高达3.6万元/平方米。到2009年，价格已涨到7万元/平方米，超过当初楼面地价的28倍。
　　德佑地产研究主任陆骑麟认为，“长和系在内地的模式，常常是第一个进入区域开发，最后一个开盘，其他开发商闻风而入，把周边商业配套做成熟，长实再坐享渔翁之利，并且稳赚土地溢价。”
　　不过，长和系一再向外强调，并无囤地行为，连超人李嘉诚也被迫亲自出面澄清。事实上，很多项目的低效，也源自政府规划更新或者拆迁进展不顺。
　　业内人士认为，所谓的“低效率”，其实是反映了香港开发商在地产界一种独特的运作方式。“囤地客观上是赚取了土地增值收益，但是集团对分公司不放权，对一些项目进行有选择的‘低效率’管理，则是香港房企的一种惯用策略。”中房信分析师薛建雄说。
　　更重要的是，长期开发模式对资金链、负债率的要求都极为苛刻。像长实这样的多元化企业，资金雄厚。而新鸿基、恒隆等地产商，在香港和内地都有稳定的现金流予以输送。