范欣
　　随着宏观经济进入“新常态”阶段，以及央行近期多场合的表态可以看出，指望通过大规模货币放水来拯救不断下行的房地产市场已成为黄粱一梦。但地方政府的土地财政本质目前仍未改变，一旦地方财政吃紧，地方政府首先想到的就是放松地产调控。
　　今年以来，已有铜陵、南宁、无锡、滨海、杭州萧山、宁波等多个地区出台了放松限购范围、放松非户籍资格审查以及购房落户等政策。近期市场传言天津可能成为直辖市中第一个直接放松限购的城市，据媒体报道，天津或将放开第三套住房限购，允许本地人在市内六区购买144平方米以上第三套住房或六区外购买90平方米以下第三套住房，而天津注册企业的法人、非本地人则不限购。
　　与限购令刚出台时不同的是，当前这些城市的楼市松绑政策并未遭到住建部的叫停，这就引发了市场关于限购政策退出的预期。事实上，无论是从中央对于房地产市场未来发展的整体思路，还是从地方财政对地产的依赖与地产市场的悲观预期，以及当前商业银行对于房地产的态度来看，二三线城市限购退出的概率在不断上升。
　　本届政府强调让市场在资源配置中起决定性作用，这点通过观察房地产市场调控就可看出，与此前10年间出台43次调控相比，2014年没有出台任何调控措施，但目前房价已进下行通道。这其中的主要原因在于，一是划清了市场与保障的边界，坚持“市场的归市场，保障的归保障”，未来将形成高收入阶层购买商品房，中等收入阶层购买共有产权房，低收入阶层租住廉租房的格局。在推行共有产权房地区，商品房、共有产权房、保障房的供地比例目标大致定为3:3:4。目前共有产权房已在全国6个重点城市推广，试点成功后有望在全国推广，同时保障房近年来年开工数量也相对平稳维持在600万套以上，保障房体系的逐步建立让以往千军万马购买商品房的局面被从根本改变；二是增加了住房的供给，全国多数二三线城市如杭州、营口、鞍山、唐山等住房供给已成过剩局面，一线城市随着共有产权房数量的增加，相当一部分购房者已从商品房市场转向共有产权房市场，直接引起商品房库存量不断增加，上海易居房地产研究院报告显示，截止今年4月底，全国35个重点城市的新建商品住宅库存总量已达24891万平方米，创近5年新高，在如此高的商品房库存面前，即使二三线城市限购政策退出也难改房价下行之势。
　　而且，由于地方政府对土地财政的依赖日益提高，地方政府在放松限购上有较大动力。2013年12月审计署公布的全国政府性债务审计结果显示，截止2013年6月底，地方债务总额已达10.88万亿，这其中地方政府承诺以土地出让收入偿还的债务余额就达到了3.48万亿。同策咨询的一份研究报告也客观说明了土地收入对于地方政府财政的重要性，报告显示，45个楼市限购城市的土地财政依赖度超过80%的共13个城市，超过50%的共计31城市。房价下降会直接引起开发商拿地热情下降，进而导致地方政府卖地收入的下降，进一步引起地方政府偿债能力的减弱，相应债务风险也会随之提高。因此，卖地收入的减少直接增加了地方政府松绑限购救市的冲动。另一方面，限购政策与新型城镇化存在矛盾，限购政策阻碍了人口的自由流动。同时，城镇化率的提高还会使未来城市土地供给将会逐渐减少，地方政府通过卖地支撑的土地财政早晚会难以为继，目前来看解决的思路主要是依靠房产税替代，2020年全国住房信息联网如果顺利，未来房产税有望成为地方政府的收入的重要来源。
　　同时，随着利率市场化的推进与互联网金融的兴起，市场的总体利率水平在不断提高，银行对房贷的态度也因市场利率的提高而悄然改变。房贷已从之前的优质资产变为了银行不愿碰的不赚钱业务，当前房贷85折优惠已在全国绝迹，9折只有少数地区的少数银行提供，更多的银行在不断减少房贷业务，因此再想通过银行贷款放大杠杆投机房产的老套路获得厚利变成了无米之炊。目前要想投资房地产就必须付出真金白银，房地产投资投机者已基本被挤出市场，购买者多是刚需人群，且具备还贷能力。这一方面降低了房地产崩盘的风险，另一方面也提高了限购政策退出的可能性。
　　在中央对房地产发展的顶层思路设计，即市场化的手段代替传统行政手段的地产调控的基础上，房地产市场正在逐渐走向“市场归市场、保障归保障”的正确道路，房地产十年增十倍的暴利时代已经终结，结合目前全国商品房库存量高位与银行对房贷态度的转变来看，当前二三线城市限购政策退出并不会引起房价重回上涨通道。一线城市则因巨大的人口流入压力或将出台相应市场化税收手段后才可会退出限购。反倒更值得担心的是地方政府过于依赖的土地财政问题，这将成为悬在中国经济头顶的随时可能引爆的定时炸弹，因此需要尽快启动新一轮分税制改革，建立起权责统一、受广大民众约束的、透明、阳光的地方财政体系，从而减少地方土地财政的依赖程度，逐步化解地方债务风险。
　　（作者为中国工业经济联合会分析师）